Condominio

Per il Superbonus ora basta la comunicazione inizio lavori

Massima semplificazione possibile per il Superbonus: salta la verifica di doppia conformità e basta la comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila) per partire con i lavori

di Marco Mobili e Giorgio Santilli

Massima semplificazione possibile per il Superbonus: salta la verifica di doppia conformità e basta la comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila) per partire con i lavori. In questo modo il 110% viene equiparato a tutti gli altri crediti di imposta edilizi. Come è stato a lungo detto nei lavori preparatori della norma di queste ultime settimane, in particolare il 110% viene equiparato al «bonus facciate del 90%».

Ma vediamo la norma. L’intervento è previsto dall’articolo 34 del decreto legge “Semplificazioni” approvato ieri dal Consiglio dei ministri (comunque ancora in bozza) , che sostituisce alcune norme dell’articolo 119 del decreto legge 34/2020. In particolare, la lettera c) del comma 1 sostituisce il comma 13-ter dell’articolo 119.

La nuova norma
La nuova norma prevede che gli interventi incentivati con il credito di imposta del 110% «costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila)». Da questo regime ultrasemplificato sono esclusi soltanto gli interventi che comportano demolizione e ricostruzione.

La norma detta alcuni contenuti obbligatori della Cila relativa ai lavori agevolati. In particolare, per gli immobili la cui costruzione sia stata completata dopo il 1° settembre 1967 «dovranno essere attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione». Restano quindi esclusi dal beneficio gli abusi totali, sprovvisti del titolo abilitativo originario o di quello che ha sanato l’assenza di un titolo abilitativo originario.

Gli edifici ante 1967
Per gli immobili precedenti, «è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967».

Questa norma - e nell’articolo viene esplicitato espressamente - supera l’obbligo, finora previsto per il Superbonus, di effettuare la verifica di «doppia conformità» o, come viene chiamata ora dopo il Dl 76/2020, la «attestazione di stato legittimo». Letteralmente: «La presentazione della Cila non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380».

La decadenza dal superbonus
La norma approvata ieri prevede anche i casi tassativi di decadenza dal beneficio fiscale. Una blindatura che serve per escludere la decadenza in altri casi.

«Per gli interventi di cui al presente comma - dispone la norma - la decadenza del beneficio fiscale previsto dall’articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi:

a) mancata presentazione della Cila;

b) interventi realizzati in difformità dalla Cila;

c) assenza dell'attestazione dei dati di cui al secondo periodo;

d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14».

L’ultima frase della nuova norma è quella più importante, quella che ha consentito anche l’accordo in seno al governo. Una trovata che ha consentito di tenere insieme falchi e colombe sul controverso tema della relazione fra il superbonus e gli immobili che presentino degli abusi edilizi non totali. La norma finale dice che «resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento».

Giustamente il ministro della Transizione ecologica, Roberto Cingolani, ha sottolineato che questa norma esclude qualunque condono o sanatoria delle opere per il solo fatto che sono state ammesse al Superbonus. Verissimo: questo sembra mettere la norma al riparo da possibili bocciature al Quirinale e tranquillizza anche gran parte dell’opinione pubblica attenta al tema della legalità. Al tempo stesso, però, la norma consente la massima applicazione del Superbonus e quindi di dispiegare al meglio gli obiettivi, considerati prioritari, dell’efficientamento energetico. Consente infatti di applicare il 110% - e quindi di efficientarre sotto il profilo energetico - anche a immobili che presentino abusi parziali senza il rischio che il beneficio decada per questo.
L’articolo si conclude prevedendo che «come restano in ogni caso fermi gli oneri di urbanizzazione dovuti in base alla tipologia di intervento proposto»

Le altre modifiche sul superbonus
L’ultima versione della norma, oltre a imprimere una forte accelerazioni sulle pratiche burocratiche legate all’efficientamento energetico degli edifici prevedendo che questi interventi potranno essere realizzati con una Cila, fa rientrare tra i cosiddetti interventi trainati dal 110% anche quelli finalizzati all’abbattimento delle barriere architettoniche in favore di soggetti di età superiore a 65 anni anche quando vengono realizzati interventi di super sismabonus (prima erano limitati solo in relazione al super ecobonus).

Con un’altra modifica all'articolo 119 del Dl 34/2020 viene introdotto un nuovo e, in alcuni casi, più esteso limite di spesa mobile per gli interventi ammessi al Superbonus su collegi, orfanotrofi, conventi, seminari, ricoveri, ospizi, caserme (B/1), ospedali e case di cura senza fine di lucro (B/2) e quelli con fine di lucro (D/4). In particolare viene previsto che per onlus e terzo settore il limite di spesa ammesso agli sconti del Fisco per ogni unità immobiliare è moltiplicato per il rapporto tra la superficie complessiva dell’immobile oggetto di efficientamento energetico e la superficie media di una unità abitativa immobiliare così come determinata dai rapporti Omi delle Entrate.
Ma questo a condizione che le associazioni e le onlus svolgano attività di prestazione di servizi socio-sanitari e assistenziali, e i cui membri del consiglio di amministrazione non percepiscano alcun compenso o indennità di carica. Non solo. I beni oggetto di interevento dovranno essere posseduti a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d’uso gratuito. Il comodato d’uso gratuito, conclude la norma, consente l’accesso al 110% solo però se il contratto è regolarmente registrato «in data certa anteriore all’entrata in vigore» del nuovo decreto legge.

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