Condominio

La copertura piana che fa da terrazzo è a uso esclusivo

È lastrico solare a uso esclusivo la superficie scoperta che, posta alla sommità di alcuni appartamenti e sullo stesso piano di altri, ne costituisce parte integrante strutturalmente e funzionalmente

di Selene Pascasi

È lastrico solare ad uso esclusivo la superficie scoperta che, posta alla sommità di alcuni appartamenti e sullo stesso piano di altri, ne costituisce parte integrante strutturalmente e funzionalmente ed è tesa soprattutto a dare possibilità di espansione ed ulteriore comodità all'alloggio cui è contigua, costituendone una proiezione all'aperto. Lo ricorda la Corte di appello di Roma con sentenza n. 1792 del 9 marzo 2021 (relatore Pannullo).

Apre la lite una proprietaria che chiede l'annullamento della delibera di ripartizione delle spese di rifacimento del lastrico solare-terrazza a livello della sua unità e delle spese di consulenza in altro giudizio poste a suo carico. Andava seguito, lamenta, il criterio dettato dall'articolo 1126 del Codice civile trattandosi di costi derivanti dal rifacimento del lastrico solare in uso esclusivo in seguito a delle infiltrazioni.

Il Condominio si costituisce e contesta le accuse insistendo per l'applicazione dell'articolo 1125 del Codice civile: quella terrazza non poteva ritenersi un lastrico solare non essendo posta sulla sommità dell'edificio bensì al piano rialzato – che pertanto non aveva funzione di copertura del fabbricato – e che comunque non rientrava tra le parti comuni.

Il Tribunale invece la assimila al lastrico in uso esclusivo e, accolta l'istanza della signora, annulla la deliberazione nella parte in cui decideva sulla divisione delle spese di manutenzione. L'ente di gestione non si arrende e propone appello. La Corte lo accoglie. Il nodo da sciogliere, premettono i giudici, è quello inerente la regola applicabile alla vicenda. La norma invocata dalla donna postula l'esistenza di un lastrico solare in uso esclusivo che, secondo la definizione comune, è da intendersi come superficie scoperta posta alla sommità di alcuni alloggi ed al contempo sullo stesso piano di altri, essendone parte integrante strutturalmente e funzionalmente, diretta soprattutto a dare possibilità di espansione ed ulteriore comodità all'alloggio cui è contigua, costituendone una proiezione all'aperto.

Ancora, sono lastrici le superfici terminali dell'edificio che hanno preminente funzione di copertura-tetto, di protezione dell'edificio stesso, oltre ad eventuali funzioni utili ma accessorie come gli spazi praticabili ad usi diversi. Ed i lastrici possono essere costituiti anche da terrazze a livello di abitazioni purché aventi funzione prevalente di copertura dei piani sottostanti. In estrema sintesi, tenuto conto della funzione principale del lastrico di copertura dei piani sottostanti, sarà possibile equipararlo alla terrazza solo se ricopra la stessa funzione.

Ebbene, nella fattispecie, le caratteristiche dell'appartamento della donna parlavano chiaro: al piano rialzato, a livello strada e circondato da un giardino privato che non era parte terminale e copertura del palazzo. Non poteva, allora, equipararsi quella terrazza ad un lastrico solare di uso esclusivo difettando la funzione specifica di copertura essendo il giardino fuori dalla proiezione del villino.

Più correttamente, marca la Corte, era un giardino-cortile privato. Sussistevano, perciò, i presupposti per l'applicazione dell'articolo 1125 del Codice civile che la delibera aveva correttamente osservato accollando le spese relative alla manutenzione di una parte di una struttura complessa tra coloro che determinavano la necessità di tale manutenzione (Cassazione 14511/2019).

Delibera valida, dunque, laddove poneva le spese al 50% a carico della proprietaria e ad restante 50% tra il Condominio ed i restanti condòmini proprietari dell'unità e dei box sottostanti. Queste, le motivazioni per cui la Corte di appello di Roma accoglie l'appello proposto dal Condominio e, riformata la sentenza del Tribunale, sancisce la validità della delibera impugnata circa la spartizione degli esborsi.

Per saperne di piùRiproduzione riservata ©