Procedimento esecutivo: le spese straordinarie condominiali rientrano in prededuzione

La questione del trattamento delle spese condominiali nelle procedure esecutive immobiliari è da anni in discussione senza che si trovi una soluzione soddisfacente. È un problema noto a chiunque si trovi ad assistere un condominio in una procedura: nella maggior parte dei casi, il ricavato dalla vendita è insufficiente a soddisfare tutti i creditori, e viene generalmente incassato dal creditore ipotecario di primo grado. Che, in genere, non è il condominio, cui spesso tocca l'ingrato compito di munirsi di un titolo, promuovere la procedura, anticipare le spese e non incassare nulla, se non le anticipazioni. Per quanto riguarda, poi, le spese che maturano in corso di procedura, l'amministratore deve fare i conti con il debitore esecutato, tuttora proprietario, che non ha alcuna intenzione di pagarle; e con il custode giudiziario, che a sua volta, salvo casi particolarissimi, non paga alcunchè.

Le difficoltà di recupero degli oneri condominiali
L'ingiustizia insita in questa situazione pare evidente. Infatti il condominio, in persona del suo amministratore, è il custode delle parti comuni dello stabile cui appartiene l'immobile pignorato le quali verranno trasferite pro quota all'aggiudicatario. Le spese di amministrazione e conservazione maturate in corso di procedura, a parere di chi scrive, dovrebbero essere dedotte dal prezzo ricavato dalla vendita ed attribuite direttamente al condominio in prededuzione, trattandosi, al pari del compenso del custode, di vere e proprie spese di amministrazione e conservazione del bene pignorato, maturate anche nel corso del pignoramento ( sul punto Cassazione ,2875/1976).

I pagamenti in prededuzione
Ed in effetti questo è ciò che accade nelle procedure concorsuali. Come noto, l'articolo 30 della legge 220/12 ha stabilito che abbiano diritto al pagamento in prededuzione «I contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonché per le innovazioni sono prededucibili ai sensi dell'articolo 111 del regio decreto 16 marzo 1942, numero 267, e successive modificazioni, se divenute esigibili ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del Codice civile e disposizioni transitorie, come sostituito dall'articolo 18 della presente legge, durante le procedure concorsuali», identica previsione non è stata, sin qui, adottata per le procedure esecutive e la stessa configurabilità della categoria della “prededuzione” è seriamente discussa nell'ambito del processo esecutivo.

Analogie tra la procedura concorsuale e quella esecutiva
Sebbene le analogie tra le due situazioni siano piuttosto evidenti. Resta però il fatto che il condominio, nell'arco della durata della procedura esecutiva (nella maggior parte dei tribunali non dura pochi mesi e spesso nemmeno pochi anni, limitando così l'efficacia della previsione dell'articolo 63 disposizioni attuative in capo all'aggiudicatario) sostiene, sempre, una serie di spese inerenti la conservazione del complesso immobiliare di cui fa parte (per la rispettiva quota millesimale) l'unità immobiliare pignorata.

Se non fossero poste in essere le attività e sostenute le relative spese, il condominio subirebbe un decadimento, che potrebbe comportare una riduzione del valore patrimoniale dei beni oggetto di esecuzione, un danneggiamento dei beni medesimi (a causa, ad esempio, di manutenzioni trascurate, di perdite non tempestivamente riparate, di inutilizzabilità degli impianti per mancata messa in attività); insomma, nel concreto, un notevole danno a carico della procedura esecutiva e di tutti i creditori intervenuti.

Le spese per la conservazione dell’immobile
Si può sostenere, allora che tali spese possano considerarsi, ex articolo 2770 Codice civile, spese necessarie alla conservazione dell'immobile pignorato? La risposta è importante in quanto tali spese godono di un privilegio particolare sull'importo ricavato a seguito della vendita forzata. A questa domanda ha recentemente risposto il Tribunale di Brescia con ordinanza in data 10 maggio 2021.

I fatti
Nella fattispecie, il condominio, creditore intervenuto, aveva dedotto (e documentato, tramite i bilanci condominiali regolarmente approvati) di aver sostenuto, per tutti gli anni per cui era durata la procedura, una serie di spese inerenti alla conservazione del complesso immobiliare di cui fa parte, pro quota, l'unità immobiliare pignorata. Il Tribunale, riguardo all'articolo 2770 Codice civile, spiega che il fondamento di tale privilegio dev'essere individuato nella salvaguardia dell'interesse comune dei creditori: la norma, infatti, è volta a tutelare non solo evidentemente l'interesse di chi ha sostenuto le spese di giustizia per il soddisfacimento di un proprio credito, ma soprattutto la posizione di chi ha sopportato le spese a vantaggio di tutti i creditori della procedura.

La natura delle spese condominiali
E questo è un primo punto di rilievo: possono (astrattamente) accedere al privilegio non solo spese di giustizia, ma tutte le spese sostenute in favore della procedura. Tra queste spese, allora, possono rientrare anche quelle condominiali? La risposta è affermativa. Va da sé, infatti, che quando si pignora un immobile in condominio, oggetto dell'espropriazione sono anche le rispettive le parti comuni. Pertanto i costi per la manutenzione e per il funzionamento delle cose comuni producono effetti conservativi del valore dell'intero immobile pignorato. Nella fattispecie, si trattava di un immobile inserito in un contesto di un certo pregio e le spese sostenute dal condominio, finalizzate alla manutenzione delle parti comuni, hanno consentito di mantenere inalterato il valore patrimoniale del bene oggetto di esecuzione, che altrimenti avrebbe visto deprimere il proprio valore, con un danno per tutti i creditori.

Ne consegue, conclude il Tribunale, che «i creditori della procedura abbiano tratto vantaggio dagli interventi effettuati dal condominio, avendo conservato il valore del bene pignorato. Le spese condominiali sostenute dal condominio devono essere qualificate come crediti per atti conservativi compiuti a favore dei creditori della procedura. Pertanto, a tali spese dev'essere riconosciuto il privilegio ex articolo 2770Codice civile». La conclusione cui giunge il Tribunale è chiara e condivisibile: non risultano altri provvedimenti che stabiliscano questo principio in maniera così netta.

I tipi di spese condominiali in prededuzione
Vale per tutte le spese condominiali? La risposta è no.In maniera meno condivisibile, a parere di chi scrive, il Tribunale stabilisce un diverso trattamento per le spese ordinarie e straordinarie: «le prime, riguardano interventi, generalmente di limitata entità, ma necessari, di solito programmabili e senza carattere di urgenza, i quali, non alterando le parti comuni, comprendono tutte le riparazioni necessarie a mantenere in efficienza l'edificio e i suoi impianti; le spese straordinarie, invece, riguardano interventi più significativi, spesso imprevedibili, che generalmente comportano una rilevante spesa di denaro e sono fortemente necessari a mantenere il pregio e il valore dell'immobile».

«Applicando tali principi alla fattispecie, ne consegue che il privilegio ex articolo 2770 Codice civile deve essere riconosciuto alle spese condominiali relative alla gestione straordinaria delle parti comuni del condominio, del quale fa parte il bene pignorato, trattandosi di spese di conservazione del valore dell'immobile oggetto di esecuzione». Se la ratio sottesa all'accoglimento delle spese condominiali nell'ambito del privilegio è la conservazione del valore del bene pignorato, infatti, pare piuttosto limitativo considerare tali le sole spese straordinarie. Che certamente meritano questo privilegio, sia chiaro. Ma il valore dell'immobile è in gran parte determinato proprio dalle regolari manutenzioni ordinarie e dalla gestione quotidiana, che ne evita il decadimento ed il degrado.

Considerazioni finali
Se un condominio, per esempio, ha una piscina, certamente i lavori di manutenzione straordinaria incidono sul valore, ma anche il fatto che la piscina sia regolarmente pulita e mantenuta. L'auspicio è che questo ragionamento possa presto essere esteso a tutte le spese condominiali maturate in corso di procedura.Già il principio quivi affermato, comunque, rappresenta un notevole passo avanti: le spese condominiali straordinarie vengono detratte direttamente dal ricavato della vendita e riconosciute al creditore che le ha anticipate ai sensi dell'articolo 2770 Codice civile.

Da un punto di vista processuale, pare addirittura superfluo per il condominio, creditore dell'esecutato, intervenire nell'espropriazione, munito di titolo esecutivo come gli altri creditori ex articolo 499 Codice procedura civile: dovrebbe essere sufficiente inviare i rendiconti al custode, perchè provveda al versamento all'amministratore degli oneri dovuti, o li faccia comunque includere nel piano di riparto.