Condominio ed ex proprietario devono risarcire il danno per il malfunzionamento della canna fumaria

Un compratore conveniva in giudizio il venditore chiedendo il risarcimento dei danni per i vizi occulti dell'immobile acquistato; veniva chiamato in giudizio anche il condominio per la colpevole inerzia nell'adeguamento delle canne fumarie e la vertenza veniva decisa dal Tribunale di Milano con sentenza 3939/2021.

L'antefatto
Nel corso dei lavori di ristrutturazione, l'attore aveva scoperto che la canna fumaria non aveva tiraggio e che l'esalatore del bagno non era a norma in quanto sfociava nel locale bagno e non verso il tetto; in particolare, l'occlusione della canna fumaria era di tipo cementizio e necessitava di un intervento di disocclusione e/o costruzione di un camino esterno. Il condominio, nel corso di un'assemblea straordinaria, aveva deliberato, quindi, di dare incarico all'impresa che stava eseguendo i lavori di ristrutturazione dell'appartamento, per trovare un'intesa con il proprietario dell'appartamento sovrastante, esonerando il nuovo proprietario da ogni incombenza.

Tale deliberazione faceva desumere che l'occlusione della canna fumaria fosse stata individuata nell'appartamento sovrastante e che, di conseguenza, il condominio intendesse sollecitare il predetto per la disocclusione della canna fumaria. Il problema non veniva però risolto e, dunque, un accertamento tecnico preventivo appurava l'occlusione della canna fumaria per la presenza di calcestruzzo, rimosso con un intervento che consentiva la riapertura dei condotti secondari della canna fumaria; il Ctu indicava anche i lavori ulteriori necessari per il ripristino completo dei condotti secondari e per il ripristino del condotto di esalazione della braga di scarico posta nel servizio igienico. Si rilevava, infine, che la canna fumaria era stata realizzata in epoca anteriore al 1990 e che, di conseguenza, aveva caratteristiche non conformi alla normativa attualmente vigente.

Il condominio deliberava, a quel punto, di dare esecuzione ai lavori indicati e produceva la dichiarazione di conformità dell'impianto a regola d'arte nonchè l'attestazione d'idoneità al funzionamento della canna fumaria. In particolare, si dichiarava, che la canna fumaria era stata costruita secondo le regole e la normativa dell'epoca e che l'unico obbligo imposto a quella tipologia di canna fumaria era in relazione alla corretta evacuazione dei funi e sulla sua integrità, che risultava soddisfatto. L'attore contestava, però, l'idoneità dei lavori eseguiti dal condominio per il ripristino della funzionalità della canna fumaria, sostenendo la non adeguabilità alla normativa vigente e, quindi, la necessità di realizzare una nuova canna fumaria, nonché la necessità di una “prova di tenuta”.

La responsabilità del venditore
I vizi del bene compravenduto erano certamente individuabili nell'ostruzione della canna fumaria esistente, ma non nella sua eventuale inadeguatezza all'attualità che, invece, dipendeva dall'epoca della sua realizzazione, risalente alla costruzione dell'edificio condominiale (anni '60) e, quindi, ad una caratteristica dell'immobile che doveva ritenersi certamente nota all'attore al momento dell'acquisto dell'immobile ( Cassazione, ordinanza 24343/2017).

In tal caso, quindi, è stata esclusa l'operatività della garanzia per vizi in relazione alla eventuale necessità di realizzare una nuova canna fumaria per l'inadeguatezza di quella esistente rispetto alle norme vigenti, considerato che non risultava che il venditore avesse dato all'acquirente specifiche assicurazioni in tal senso e che l'acquirente avrebbe potuto, con un minimo di diligenza, rendersi conto della possibile inadeguatezza della canna fumaria esistente, risalente all'epoca di costruzione dell'immobile. In definitiva, il convenuto, quale venditore, è stato ritenuto responsabile ai sensi dell'articolo 1490 Codice civile, unicamente dei vizi dell'immobile costituiti dall'occlusione della canna fumaria esistente e dallo scarico delle esalazioni nel locale wc, in quanto vizi che limitavano l'uso dell'immobile e che non erano conoscibili dall'acquirente, ma scoperti solo a seguito di videoispezione.

Il venditore, inoltre, è stato condannato al risarcimento del danno causato all'attore per i suddetti vizi, non avendo provato di averli ignorati senza colpa ai sensi dell'articolo 1494 Codice civile che, per costante orientamento della Suprema corte (sentenze 4464/1997 e 7863/95), pone a carico del venditore una presunzione di conoscenza dei vizi anche se occulti. L'obbligo della garanzia è escluso, infatti, solo se il venditore fornisca la prova liberatoria di aver ignorato senza sua colpa i vizi medesimi: nella fattispecie, risultava dall'interrogatorio formale che addirittura egli fosse a conoscenza del difetto di tiraggio della canna fumaria ed era emerso che, quale condòmino, era stato anche edotto delle varie assemblee condominiali aventi all'ordine del giorno proprio la (mancata) funzionalità delle canne fumarie, avendo ricevuto regolarmente gli avvisi di convocazione delle assemblee.

La posizione del condominio
Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendo, ai sensi dell'articolo 2051 Codice civile, dei danni da questi cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condòmini (Cassazione 15291/2011). Nel caso in esame era ravvisabile la responsabilità del condominio per l'occlusione della canna fumaria, da cui lo stesso avrebbe potuto liberarsi solo dimostrando il caso fortuito, onere probatorio che non è stato assolto. Anzi, risultava che il condominio era a conoscenza dell'inefficienza delle canne fumarie, avendo messo tale problema all'ordine del giorno dell'assemblea condominiale già a partire dal 2011.

Non è invece stata ravvisata la responsabilità del condominio per la presunta inadeguatezza della canna fumaria esistente e dovuta alle sue caratteristiche costruttive, considerato che lo stesso, a seguito della verifica dei vizi della canna fumaria, aveva dato esecuzione ai lavori indicati dal Ctu, ottenendo la certificazione di idoneità al funzionamento della canna fumaria.

L'esito
Ne conseguiva che entrambi i convenuti erano tenuti al risarcimento del danno, in via tra loro solidale, nei confronti dell'attore; i danni, però, dovevano risultare con certezza, stante l'opposizione giudiziale dei convenuti (Cassazione, ordinanza 4653/2021). Pertanto, sono stati contabilizzati dal giudice nelle singole voci, ad esclusione degli interventi eseguiti per il ripristino della canna fumaria, per la valvola per esalazione wc e griglia dell'attore, nonchè per il prolungamento del comignolo della canna fumaria, sostenuti esclusivamente dal condominio.

Il procedimento si è concluso, quindi, con la condanna dei convenuti, in solido tra loro, al risarcimento del solo danno provato con certezza sia nel suo essere sia nella sua quantificazione, mentre la domanda di riduzione del danno ai sensi dell'articolo 1227 Codice civile, proposta dal condominio, è stata rigettata, non essendo stato ravvisato alcun comportamento dell'attore che abbia concorso a cagionare i danni. Tra le parti, infine, il danno è stato imputato in pari misura, considerato che ad entrambe era noto il mancato tiraggio della canna fumaria e che avrebbero dovuto attivarsi per effettuare le necessarie verifiche ed eliminare i vizi.