Unità immobiliari non in condominio: illecite le opere di ampliamento vietate dal contratto di acquisto

La Cassazione, nell'ordinanza 11867 del 2021, ha chiarito il dettato dell'articolo 702-quater Codice procedura civile in base al quale possono essere ammessi mezzi di prova e nuovi documenti, se la parte dimostra di non averli potuti proporre anticipatamente per motivi ad essa non imputabili, quando il collegio li ritenga indispensabili ai fini della propria decisione.

La vicenda
All'origine del caso esaminato, la Corte di Genova aveva riformato l'ordinanza, resa dal Tribunale di La Spezia, accogliendo la domanda di un condòmino volta ad ottenere la condanna di una coppia di attori ad eliminare le opere di ampliamento dell'edificio sulla base di una pattuizione contrattuale convenuta con atto notarile. Una pattuizione ritenuta, dalla Corte del capoluogo ligure, opponibile ai convenuti in base alla nota di trascrizione prodotta in giudizio dal condòmino appellante. Un documento, quest'ultimo, ritenuto indispensabile ed ammissibilmente prodotto soltanto nel giudizio di appello in quanto divenuto rilevante alla stregua della decisione pronunciata in primo grado.

Il ricorso alla Suprema corte
Ricorrendo in Cassazione sulla base di due motivi, la coppia di attori allegava la violazione o falsa applicazione dell'articolo 345 Codice procedura civile, e la violazione dell'articolo 1122 Codice civile. Ricorsi ritenuti, dagli ermellini, inammissibili in quanto, per ciò che riguarda il primo motivo, carente di immediata riferibilità alla sentenza impugnata, ai sensi dell'articolo 366, comma 1, numero 4, Codice procedura civile, facendo riferimento alla violazione o falsa applicazione dell'articolo 345 Codice procedura civile, norma che non regola la fattispecie di causa. In base all'articolo 702-ter Codice procedura civile, la cui disciplina è dettata dall'articolo 702-quater Codice procedura civile possono essere ammessi mezzi di prova e nuovi documenti quando il collegio li ritenga indispensabili ai fini della decisione.

La sentenza impugnata ha ritenuto ammissibile la produzione in appello della nota di trascrizione perché indispensabile ai fini della decisione della causa, argomentando che la questione della mancata trascrizione del contratto o della clausola in esso contenuta non era mai stata sollevata dalla difesa dei convenuti nel primo grado del giudizio. La sua rilevanza ed indispensabilità, ai fini della decisione della causa, era emersa soltanto dalla decisione del Tribunale, che dalla mancata produzione della nota di trascrizione aveva fatto discendere l'inopponibilità della stessa ai convenuti. Correttamente, perciò, la Corte di Genova aveva consentito i nuovi mezzi di prova o documenti idonei ad eliminare ogni possibile incertezza circa la ricostruzione dei fatti, senza lasciare margini di dubbio.

Illegittime le opere di ampliamento vietate dal contratto
Per quanto riguarda l'inammissibilità del secondo motivo di ricorso, la Corte d'appello aveva valutato la illegittimità delle opere di ampliamento del piano terreno e del piano primo del fabbricato, realizzate dalla coppia di attori, nella loro unità immobiliare compresa nell'edificio in comune con il condòmino, sulla base della pattuizione contrattuale per la quale qualsiasi modifica anche precaria della linea architettonica del caseggiato doveva essere concordata con tutti i proprietari. La Corte d'appello aveva affermato che tale disposizione non era volta a creare un vincolo personale tra i contraenti, ma a tutelare un bene o valore condominiale, come quello attinente al decoro architettonico del caseggiato.

Inoltre, non si era in presenza di un condominio ma di unità immobiliari distinte a cui non sono applicabili le normative relative al condominio ed alla comunione nel condominio. Non era, dunque, oggetto di causa il tema delle opere realizzate da un condòmino nella rispettiva proprietà esclusiva, ma la portata della pattuizione convenzionale inserita nell'atto di vendita ed interpretata ed intesa come limite di immodificabilità sia delle parti comuni che delle parti esclusive.Dichiarando inammissibile il ricorso, la Cassazione ha condannato, in solido, i ricorrenti a rimborsare al condòmino le spese sostenute nel giudizio, liquidate in euro 2.700,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.