Il lucernario: bene comune o esclusivo?

Il lucernario è una copertura vetrata destinata ad illuminare ed areare l'ambiente sottostante. Esso è una apertura spesso contestualizzata in una copertura terminale dell'edificio (tetto a falde, ma anche talvolta marciapiedi) mentre la finestra è una apertura presente nelle mura di tamponamento (muro perimetrale). Entrambi sono posti a protezione degli ambienti costituenti l'appartamento poiché impediscono che gli stessi vengano alluvionati dalle acque meteoriche.

La condominialità del lucernario
L'articolo 1117, numeri 1 e 2, Codice civile, il cui elenco dei beni comuni ha valenza meramente esemplificativa, non annovera i lucernari. Tuttavia, è verosimile ritenere che l'ipotesi del lucernario condominiale possa rinvenirsi nel numero 3 del disposto il quale menziona, sia pure genericamente, «i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune». Va anche rilevato che i regolamenti condominiali di natura contrattuale possono introdurre deroghe trasformando il regime giuridico da proprietà esclusiva a condominiale: in tal caso il lucernario verrà attratto al tetto comune.

Un'altra possibile deroga può verificarsi quando i lucernari esprimono particolari connotazioni estetiche concorrendo a rendere gradevole l'edificio: anche in questo caso possono essere attratti nella sfera della condizione giuridica del bene comune principale (tetti, mura perimetrali e altro).Nel caso in cui il lucernario è situato nella scala di un edificio, dovrà considerarsi di proprietà comune: servendo la tromba scala fornendole aria e luce, seguirà identica sorte per quanto attiene alla riparazione, manutenzione e ricostruzione. Se, invece, il lucernario (aperto nelle coperture terminali comuni) aero-illumina proprietà esclusive, le relative spese graveranno unicamente sui rispettivi proprietari.

I lucernari posti al servizio di unità immobiliari esclusive, devono presumersi di proprietà esclusiva secondo il regime delle pertinenze, antico principio civilistico in forza del quale il bene accessorio segue quello principale. Identico e similare ragionamento va fatto per le finestre incastonate nelle mura perimetrali comuni.

La giurisprudenza
Oltremodo attuale è la posizione della Cassazione, orientata a ritenere che «le finestre aperte nei muri perimetrali di un edificio in condominio [e, per analogia, i lucernari nei tetti], che servono all'uso esclusivo dei singoli appartamenti, sono escluse dalla presunzione di comunione per la loro natura e destinazione che le rendono inidonee al godimento promiscuo degli altri condomini» (Cassazione 2285/1963; Cassazione 900/1955). Inoltre, «se una finestra, pur aprendosi esternamente su un muro perimetrale comune, internamente si apre nel perimetro di un'area di proprietà esclusiva, appartiene esclusivamente al proprietario di quest'area» (Cassazione 2267/1997).

Anche i giudici di merito hanno sostenuto che se, da un lato, il proprietario può aprire nel tetto lucernari per dare aria e luce ai locali sottostanti, dall'altro, è tenuto a manutenere e riparare tali aperture (Tribunale Milano 28 febbraio 1991). Più specificamente, si è ribadito che, essendo la funzione del lucernario incastonato nel tetto comune incentrata nell'asservimento alla proprietà esclusiva sottostante, esso non può considerarsi parte integrante della copertura cosicché le relative manutenzioni ordinarie e straordinarie, comprese quelle interessanti guarnizioni e giunzioni, graveranno sul proprietario dell'unità immobiliare illuminata (App. Roma 21 marzo 1971; App. Genova 12 luglio 1976).

Recentemente si è sostenuto che i lucernari, essendo costituiti da aperture sul tetto dello stabile finalizzate a garantire il passaggio di aria e luce, sono accessori in proprietà esclusiva dell'appartamento (Tribunale Brescia 8 aprile 2020).Il criterio-guida che l'interprete deve seguire per accertare se le aperture (lucernari e finestre) sono di proprietà esclusiva o condominiale risiede nella funzione che espletano. Se esse servono la proprietà esclusiva, sono pertinenze della stessa. Se, al contrario, servono la proprietà comune, esse si presumono comuni. Nel caso in cui il lucernario sia a servizio della generale proprietà comune, varrà la regola ripartitiva stabilita dall'articolo 1123, comma 1, Codice civile poiché il manufatto è a vantaggio di tutti i condòmini. Se, invece, è destinato a servire una parte dell'intero edificio (quindi, un gruppo di condòmini, cosiddetta comunione parziale), le spese dovranno essere imputate ai soli fruitori che ne ritrarranno utilità in ragione di quanto prescritto dall'articolo 1123, comma 3, Codice civile.

I motivi dei fenomeni infiltrativi sono spesso circoscritti ai contorni del lucernari, perlopiù consunti o mal sigillati. E' evidente che le risigillature delle intelaiature e\o il riempimento delle fessurazioni graveranno unicamente sui proprietari dei lucernari in quanto manutenzioni necessariamente legate ai manufatti.

La destinazione particolare
Talvolta il lucernario non è coevo alla costruzione, ma viene realizzato in un secondo momento dal condòmino. A maggior ragione, in tal caso non potrà essere attratto nel regime condominiale previsto dall'articolo 1117 Codice civile. Quando il lucernario non è realizzato dal costruttore-venditore dell'edificio, ma successivamente dall'acquirente in forza dell'articolo 1102 Codice civile - il quale ne acquisisce la titolarità - quest'ultimo è l'unico ed esclusivo proprietario. È noto che la destinazione particolare del bene vince la presunzione di condominialità sancita dall'articolo 1117 Codice civile alla stessa stregua di un titolo contrario. Perciò, il lucernario, in quanto bene destinato all'esclusivo servizio di una abitazione, contrasta validamente la presunzione di condominialità.

La giurisprudenza di legittimità ha ribadito che la presunzione di condominialità viene meno quando si tratti di bene dotato di propria autonomia e indipendenza, pertanto non legato ad una destinazione di servizio rispetto all'edificio condominiale: la presunzione è vinta dalla destinazione particolare. Le sezioni Unite hanno sostenuto che «l'individuazione delle parti comuni non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari» (Cassazione sezioni Unite, 7449/1993; negli identici sensi, Cassazione 11391/2002; Cassazione 8233/1990; Cassazione 9644/1987; Cassazione 3882/1985; Cassazione 6362/1980).

Dunque, il lucernario, servendo all'esclusivo godimento di una singola proprietà immobiliare (aero-illuminazione e riparo dalle intemperie) fa venir meno la condizione per il riconoscimento della contitolarità perché la destinazione particolare del manufatto vince la presunzione condominiale alla stessa stregua di un titolo contrario (Cassazione 4787/2007; Cassazione 9084/1991; Cassazione 1591/1980). Quindi, è estraneo al regime comune (in uno alle annesse sigillature, guarnizioni, giunzioni, guainature e impermeabilizzazioni atte ad impedire l'ingresso delle infiltrazioni d'acqua) poiché non rientra nella effettiva disponibilità dell'ente condominiale. Per conseguenza, l'obbligo manutentivo ricade unicamente sui legittimi proprietari.

Opinando in senso opposto, si finirebbe per avallare un illogico postulato senz'altro lesivo dei fondamenti del diritto condominiale: ogni lucernario, abbaino, finestra e porte-finestra destinata al servizio di unità immobiliari esclusive (talvolta, incastonata nei tetti, talaltra, nelle mura perimetrali) si trasformerebbe in bene comune e le amministrazioni condominiali verrebbero incredibilmente onerate delle relative manutenzioni. I lucernari possono essere presenti anche nei marciapiedi pubblici e in quelli condominiali. Anche in tal caso varrà il principio della relazione di servizio con l'immobile principale.

I lucernari nei marciapiedi pubblici
In ordine a quelli pubblici, la curia capitolina ha ritenuto che «il proprietario di un lucernario incorporato nel marciapiedi di una pubblica strada e, quindi, soggetto all'uso pubblico di transito, è obbligato a curare la manutenzione del manufatto in modo da evitare i pericoli derivanti dal suo logorìo. Nel caso di inosservanza di tale obbligo il proprietario risponde dei danni arrecati dai passanti dalla disgregazione del manufatto» (Tribunale Roma 19 settembre 1984, Cassazione 9625 /2018). Poiché grava sul proprietario, ai sensi dell'articolo 1123, comma 2, Codice civile, l'onere delle spese manutentive dei lucernai, dei danni dallo stesso subìti a causa delle infiltrazioni d'acqua meteorica non può essere chiamato a rispondere il condominio (Tribunale Ancona, 6 giugno 2017)

La dottrina
La dottrina (Rizzi), ritiene che «sia l'abbaino che il lucernario, creati per illuminare ed aerare locali sottotetto o di ultimo piano, appartengano al condòmino proprietario dell'ambiente a cui servono per dare luce e aria. Di conseguenza saranno a carico del detto condòmino proprietario le relative spese di manutenzione, riparazione o ricostruzione di tali opere». Soggiunge che il condomino «può ottenere la luce e l'aria che occorre al sottotetto di sua proprietà, costruendo nel tratto di falda del tetto comune, un abbaino munito di finestra. Tale abbaino sarà costruito a spese del condòmino, e rimarrà di sua esclusiva proprietà (giacché serve al sottotetto di sua proprietà); e pertanto anche le spese di riparazione saranno a carico del condomino».

Sulla stessa onda di pensiero, taluni (Del Bono, Tamborrino) hanno asserito che i lucernari appartengono al proprietario dell'ambiente che illumina. La spesa occorrente alla riparazione o ricostruzione del lucernario dovrà essere a carico esclusivo del proprietario dell'ambiente che detto lucernario illumina dall'alto.