Condominio

L'amministratore il cui incarico sia risultato invalido può continuare il lavoro fino alla sostituzione

La proroga si applica anche ai supercondomini, come nel caso esaminato

di Selene Pascasi

Sì alla proroga dei poteri dell'amministratore ogni volta che il condominio ne sia rimasto privo, quindi non soltanto per scadenza del termine o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o annullamento per illegittimità della delibera di nomina. L'amministratore il cui incarico sia risultato invalido, pertanto, potrà continuare ad esercitare la rappresentanza fino ad avvenuta sostituzione. Lo sottolinea il Tribunale di Roma con sentenza numero 4621 del 16 marzo 2021.

I fatti
Citato in causa è un consorzio stradale qualificato come supecondominio le cui delibere, si contesta, erano nulle o quanto meno annullabili. Tra i motivi – ad esempio quello inerente la violazione delle modalità di convocazione e costituzione dell'assemblea che, per tematiche di straordinaria amministrazione, prevede la convocazione di tutti i condòmini e non solo dei rappresentanti – spicca la lamentata carenza di legittimazione e potere dell'amministratore, la cui nomina era stata sospesa da un'ordinanza del Tribunale. Ma il consorzio si aggancia alla possibilità che ai consorzi si applichino per un'estensione analogica le norme del condominio ed evidenzia come l'amministratore, in realtà, rimanga comunque in carica per occuparsi delle questioni urgenti ed evitare pregiudizi agli interessi comuni.

E quella delibera, poiché relativa alle spese correnti di manutenzione ordinaria ed ai servizi consortili, andava adottata con una certa solerzia. Il Tribunale concorda e boccia l'impugnazione poiché infondata. L'amministratore, spiega, anche se sospeso conserva in virtù dell'istituto della «proroga dei poteri» la facoltà di rappresentare i condòmini e dunque rimane legittimato passivo delle liti introdotte verso il condominio o supercondominio. Ciò, prosegue il giudice romano, anche qualora si ravvisi nel convenuto la natura giuridica di consorzio e non di supercondominio considerato che, trattandosi di consorzio rientrante nel genere dei consorzi di urbanizzazione, allo stesso sarebbe applicabile in via analogica la disciplina del condominio.

Quando si applica la proroga
E l'istituto della proroga – che si presume conforme alla volontà dei condòmini e all'interesse del condominio alla continuità dell'amministrazione – è applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell'opera dell'amministratore, e pertanto non solo nei casi di scadenza del termine o di dimissioni, ma anche nelle ipotesi di revoca o di annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina. In altre parole, l'amministratore di condominio (o di altro tipo di comunione) il cui incarico sia stato dichiarato invalido continua ad esercitare in modo legittimo e fino all'avvenuta sostituzione, i poteri di rappresentanza dei comproprietari.

Ecco che, se l'amministratore resta tale seppur in proroga, allora tra i poteri che mantiene vi sarà certamente anche quello di convocare l'assemblea per l'approvazione dei rendiconti, in quanto in assenza di dette delibere si impedirebbe di dare una continuità gestionale e finanziaria al condominio (o supercondominio o consorzio che sia). Ecco che, respinte anche le altre censure, il Tribunale di Roma rigetta l'impugnazione.

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