La riparazione del lastrico solare è a carico di tutti, anche se un condòmino ha l’uso esclusivo

Il lastrico solare, anche attribuito in uso esclusivo o di proprietà di uno dei condòmini, funge da copertura del fabbricato perciò l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a quel condòmino, grava su tutti. Lo ricorda la Corte di appello di Napoli con sentenza numero 1004 del 17 marzo 2021.

La vicenda
Motivo di lite, è la decisione del Tribunale di accogliere la domanda della proprietaria di un appartamento che – visti i danni da infiltrazioni di acqua piovana provenienti dal terrazzo sovrastante di proprietà ed uso esclusivo di un condòmino – ne otteneva la condanna al risarcimento e all'esecuzione dei lavori necessari ed indispensabili ad evitare il perpetrarsi del fenomeno. L'uomo, però, propone appello contestando il fatto che gliene fosse stata addebitata la responsabilità esclusiva e la Corte lo accoglie. In effetti, spiegano i giudici, egli denunciava l'erroneità della prima pronuncia che gli accollava tutta la responsabilità degli eventi senza considerare quella dell'intero condominio che, come custode dei beni e servizi comuni, era tenuto ad adottare tutte le misure necessarie affinché il lastrico solare (vista la funzione di copertura dell'intero edificio) non causasse pregiudizi.

La Ctu non individua la responsabilità del sinistro
Ciò, secondo quanto previsto dall'articolo 2051 del Codice civile in relazione agli articoli 1126 e 1130 dello stesso Codice. La consulenza tecnica di ufficio espletata, poi, prosegue la Corte, non essendo qualificabile come mezzo di prova in senso proprio – perché volta ad aiutare il giudice nella valutazione degli elementi acquisiti o nella soluzione di questioni necessitanti specifiche conoscenze – è affidata al prudente apprezzamento del giudice di merito. Ebbene, nella vicenda, il Ctu era stato chiamato solo ad individuare le cause delle infiltrazioni ed i rimedi per eliminarle oltre che a quantificare gli eventuali danni. Non poteva, però, esprimersi sulla responsabilità per colpa trattandosi di nodo rimesso soltanto al giudice che, valutati gli elementi emersi, si pronuncerà sulla responsabilità esclusiva o concorrente.

La condominialità del lastrico anche se ad uso esclusivo
E, secondo il consulente, i problemi di umidità e/o condensa erano legati alla scarsa tenuta della pavimentazione e della guaina: in fase di costruzione del fabbricato, erano state realizzate due terrazze senza rispettare le buone regole dell'arte. Ne conseguiva, allora, che le cause delle infiltrazioni andavano individuate in parte nel precario stato di manutenzione del terrazzo di copertura ed in parte nell'errata pendenza del terrazzo. Di qui, il consiglio di rifare sia l'impermeabilizzazione che la pavimentazione del lastrico. E poiché il lastrico, soggetto al regime del condominio, funge da copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condòmini, all'obbligo di ripararlo o ricostruirlo erano tenuti tutti i condòmini in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo.

Pertanto, dei danni cagionati all'appartamento sottostante dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, risponderanno tutti gli inadempienti alla funzione di conservazione: per due terzi, i condòmini ai quali il lastrico serve da copertura e per il restante terzo, il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo. Un concorso di responsabilità che va risolto, salva rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'articolo 1126 del Codice civile (Cassazione, sezioni Unite 9449/2016). Per queste ragioni, la Corte di appello di Napoli condanna il condominio appellato in solido con l'appellante, all'esecuzione degli interventi indicati con ripartizione delle spese secondo i criteri previsti dalla norma.