Il Condominio

Teleassemblea, sì dalle associazioni degli amministratori di condominio

di Saverio Fossati

Dopo un anno di sperimentazione, anche per la sospensione da Covid-19 e per le pressioni dovute all’urgenza di avviare i lavori del superbonus, le teleassemblee hanno ormai preso piede.

Le 22 Associazioni che hanno risposto
Nell’inchiesta realizzata dal Sole 24 Ore sono state interpellate le associazioni di categoria e quasi tutte hanno risposto, dando un quadro articolato ma nel complesso positivo. Queste le associazioni (con i rispettivi presidenti che hanno fornito le risposte): Abiconf (Andrea Tolomelli), Agiai (Tommaso Mongiovì), Alac (Paolo Gatto), Anaci (Francesco Burrelli), Anammi (Giuseppe Bica), Anapi (Vittorio Fusco), Anapic (Lucia Rizzi), Apac (Stefano Milanesi), Assiac (Concetta Cinque), BMItalia (Giovanni Zullo), CondoAssociazione (Peter Lewis Geti), Confai (Luigi A. Ciannili), Confabitare (Alberto Zanni), Confamministrare (Giuseppe Buccheri), Fna (Matteo Rezzonico), Laic (Lorenzo Cottignoli), Naca (Sabrina Apuzzo), Recert (Giuseppe De Pasquale), Sesamo (Luigi F. Giannini), Unai (Rosario Calabrese), Unioncasa (Flavio Sanvito), Upac (Michele Orefice).

La fattibilità
Alla prima domanda, riguardante la reale fattibilità delle teleassemblee, solo tre associazioni hanno scelto il no, tutte le altre si sono espresse positivamente. Un segno di chiaro orientamento verso quella che è ormai una realtà di fatto: quando un anno fa, appena iniziato il primo lockdown, il Quotidiano del Sole 24 Ore - Condominio aveva organizzato un convegno online sullo stesso tema, i dubbi e le perplessità espresse dalla maggioranza delle associazioni sconsigliavano di intraprendere la strada delle assemblee a distanza.

Le correzioni normative
Nella domanda successiva le associazioni hanno valutato la necessità di effettuare interventi normativi rispetto alla possibilità di andare avanti senza grandi problemi, consolidando le prassi esistenti. Qui gli schieramenti sono quasi pari ma la maggioranza propende per norme più chiare come presupposto per una certezza dei risultati delle teleassemblee mentre la minoranza ritiene che la pratica sia sufficiente.

L’impegno dell’organizzazione e degli iscritti
Quasi tutte hanno poi risposto positivamente alla domanda sull’impegno che l’associazione dispensa per aiutare gli iscritti a organizzare teleassemblee, mentre molto varie sono le percentuali di svolgimento di teleassemblee sul totale delle assemblee condominiali: considerando le associazioni più rappresentative, la grande maggioranza è orientata sul 30-40 per cento, con delle punte oltre il 50% dichiarate da BmItalia, CondoAssociazione, Naca, Unioncasa, Apac e Abiconf. Mentre un’altra associazione numerosa, Anammi, schierata decisamente contro le teleassemblee, ha dichiarato che solo l’1% dei suoi associati ha scelto di praticarle.

Sull’informazione della stampa sul tema si registra una certa insoddisfazione da parte della maggioranza.

I consigli dei presidenti
La sesta e ultima domanda era un invito ai presidenti delle Associazioni a indicare possibili correttivi da apportare al sistema; le risposte, molto articolate, sono state riportate integralmente qui di seguito.

Anaci (Francesco Burrelli): Ripristinare la doppia maggioranza nella richiesta all'amministratore della teleassemblea.
BmItalia (Giovanni Zullo)
: L'assemblea in videoconferenza, così come previsto dal Legislatore, è ancora troppo legata ai criteri codicistici previsti per le assemblee “Tradizionali”. L'assemblea on line richiede a mio avviso una regolamentazione specifica che, tenendo conto della sua caratteristica “intrinseca” prettamente digitale, deve poter contare su criteri completamente telematici. In questo solco Convocazione, Svolgimento e Verbale devono essere rivisti.
CondoAssociazione (Peter Lewis Geti)
: Il sistema delle assemblee in modalità di videoconferenza previsto dal Legislatore è bizantino e anacronistico (paradossalmente!). Sono stati mantenuti canoni e criteri “analogici” senza volerli adattare ad uno strumento “digitale”. Ne consegue un'evidente sfiducia verso il sistema dell'assemblea “online”, per cui è previsto l'obbligo di trasmissione del verbale “con le stesse modalità previste per la convocazione” assembleare, circostanza che rappresenta un'apax nella disciplina codicistica in materia di Condominio, comportando un aggravio di costi e di lavoro per l'Amministratore. Ma tale circostanza lascia intuire un'evidente sfiducia nel meccanismo, come a voler dire che l'assemblea è ritenuta valida, ma è opportuno dare una solennità alla comunicazione del verbale assembleare, così da fissare in modo indiscutibile il momento da cui decorrono i termini per l'impugnazione della delibera da parte dei condomini. Manca, ad oggi, una disciplina positiva intermedia per la gestione delle assemblee in modalità “mista”, sia in presenza che in videoconferenza; infatti, mancando il preventivo assenso della «maggioranza dei condomini», non si possono indire assemblee in modalità di videoconferenza, inibendo – di fatto – il diritto a partecipare “online” ai condomini che avrebbero fatto ricorso all'istituto. In tale ipotesi, sarebbe bastato un intervento più semplice, ma non meno incisivo, di introduzione di un tertium genus di partecipazione, accanto a quella fisica ovvero per delega, che avrebbe consentito al condomino di intervenire “in modalità telematica”. In ultimo, serve sviluppare una “cultura” specifica sull'utilizzo dei sistemi informatici. La “paura della tecnologia” e del mezzo tecnologico è ancora forte, sia negli Amministratori che nei condomini. Bisogna imparare e sviluppare nuovi paradigmi comunicativi, nuove “regole di condotta” e, soprattutto, una rinnovata “pazienza” a fronte di problemi di connessione (c.d. “lag”) che rischiano di non far comprendere interamente il discorso, obbligando a ripetere quanto espresso. Eppure, nel mondo del lavoro e delle relazioni personali abbiamo imparato ad utilizzare questi strumenti in modo eccelso. Per quale motivo c'è chi – tra i condomini – fa ancora “resistenza” a questo cambiamento?
Upac (Michele Orefice)
: Premesso che:- 1/3 delle famiglie non ha computer o tablet in casa e al sud 4 su 10 non hanno il pc;- solo 1 anziano su 4 usa smartphone e pc (popolazione tra i 65 e i 74 anni);- L'Italia ha la popolazione più vecchia d'Europa e la quota di anziani rispetto alla popolazione totale è in amento;- i giovani sono più predisposti alla locazione, anche perché i mutui più erogati sono quelli concessi a chi ha un contratto di lavoro a tempo indeterminato (in forte calo), mentre l'età media di chi compra casa è in aumento; spingere la terza età verso il futuro “tecnologico” e reinserire la possibilità di conferire la delega all'amministratore.

Confai (Luigi A. Ciannili): prorogare i termini entro i quali svolgere le assemblee ordinarie e attendere che si superi questa fas di criticità per consentirle di persona in locali capienti. essendo molti condomini formati da persone anziane non in grado di utilizzare la tecnologia.

Laic (Lorenzo Cottignoli): a) Rendere sempre possibile, prescindendo dalla maggioranza dei condòmini, lo svolgimento delle teleassemblee, quale facoltà ordinaria di convocazione in capo all'amministratore; b) in subordine, chiarire se la maggioranza dei condòmini richiesta per la loro convocazione è capitaria o millesimale, o - come forse più logico - duplice; c) Definire se sussiste la facoltà di svolgimento (e nel caso disciplinarlo) delle assemblee “miste” anche ai fini delle loro modalità di verbalizzazione.

Naca (Sabrina Apuzzo): Regolamentare la modalità mista che potrebbe essere resa strutturale nel c.c. e consentire quindi anche ai condomini che abitano fuori dal condominio la partecipazione attiva alla vita condominiale.

Anapi (Vittorio Fusco): Ritengo che a seguito di questa pandemia che ha ormai modificato notevolmente le nostre abitudini quotidiane sia opportuno e necessario, arrivati a questo punto, introdurre correttivi normativi atti a consentire liberamente lo svolgimento delle teleassemblee che ormai fanno parte del nostro presente e saranno il nostro prossimo futuro soprattutto nella gestione immobiliare e condominiale. Prima di tutto modificare le norme del codice civile in materia di convocazione e svolgimento delle assemblee consentendo anche la possibilità di praticare le teleassemblee facilitando gli accessi anche a mezzo di smartphone o di qualsiasi altro dispositivo in grado di garantire la presenza della maggior parte dei condomini così facendo che si possa deliberare velocemente con le opportune maggioranze. Questo sistema multimediale potrebbe anche ridurre notevolmente la litigiosità condominiale che spesso avviene in presenza. Consentire l'amministratore di sistemi idonei a garantire il corretto svolgimento degli incontri e organizzare i condomini all'utilizzo di strumenti idonei per seguire le assemblee. Pertanto la necessità dell'intervento normativo e dell'implementazione di norme atte a garantire il sereno svolgimento delle teleassemblee, diventa necessario al fine di regolarizzare sia l'organizzazione delle teleassemblee che le possibili impugnazioni successive. Inoltre è importante che queste norme vengano scritte e approvate alla presenza delle sigle associative che, senza alcun dubbio, possono aiutare il legislatore a redigere leggi comprensive e facilmente attuabili in tutte le circostanze sia per i condomini che per gli amministratori che invece molto spesso si ritrovano a subire norme redatte da chi evidentemente “non ha mai abitato in condominio”.

Fna-Federamministratori (Matteo Rezzonico): L'emergenza sanitaria ha reso pressoché obbligatoria l'assemblea telematica che risulta “gettonatissima”. Quest'ultima tipologia di assemblea è senz'altro utile eproficua nei condominii con pochi condòmini (massimo 50/60). Nei condominii con troppi condòmini - secondo un piccolo campione degli associati FNA Federamministratori lombardi - il meccanismo dell'assemblea telematica risulterebbe troppo complesso, tanto che gli amministratori preferiscono svolgere le assemblee in spazi aperti e/o arieggiati (giardini, garage e altro) piuttosto chericorrere alla teleassemblea. Altra questione è quella dell'acquisizione del consensoall'assemblea telematica: lo si vorrebbe per più assemblee (anche senza modifiche al regolamento di condominio). In quest'ottica - in termini di modifica legislativa - potrebbe essere utile un intervento che modifichi l'articolo 66 delle Disposizioni di Attuazione al Codice Civile inserendo al quarto comma dopo le parole “…previo consenso della maggioranza dei condòmini…”, le parole “… che può essere rilasciato anche per più assemblee pur se non consecutive,…”. In definitiva il nuovo testo dell'articolo 66 quarto comma delle Disposizioni di Attuazione al Codice Civile, sarebbe del seguente tenore: «Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso della maggioranza dei condòmini che può essere rilasciato anche per più assemblee pur se non consecutive, la partecipazione all'assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all'amministratore e a tutti i condòmini con le medesime formalità previste per la convocazione».

Anammi (Giuseppe Bica): È auspicabile che le norme sulla teleassemblea siano inserite nel regolamento di condominio e, quindi, vincolanti per tutti i condòmini. Così come non deve essere prevista l'assemblea con modalità “mista” (in presenza e in videoconferenza), anche perché il ruolo di presidente dell'assemblea è svolto da un condòmino che potrebbe non essere sufficientemente preparato al ruolo di garante della legittimità dell'assemblea stessa.

Unioncasa (Flavio Sanvito): a) Interventi di formazione e supporto soprattutto per i condomini più anzianib) sviluppo di programmi ad hoc per gestire votazioni, maggioranze, verbali ecc.b) regolamentazione delle modalità di svolgimento (es. come Scorm per la formazione, per tracciare le effettive presenze).

Unai (Rosario Calabrese): Nessun intervento. Va bene così.

Confamministrare (Giuseppe Buccheri): La formulazione del testo normativo appare superficiale perché trascura aspetti critici suscettibili di pregiudicare i diritti e gli interessi dei soggetti coinvolti. Si pensi, a mero titolo esemplificativo, alla necessità di garantire sia il rispetto delle norme in tema di privacy che il corretto iter procedimentale al fine di pervenire a una legittima delibera assembleare.

Anapic (Lucia Rizzi): Dopo un interesse iniziale che non teneva conto delle difficoltà di connessione nel Paese non si è più tornati sulla questione , quindi, prima sarebbe necessario appurare il grado di digitalizzazione del territorio e poi provvedere di conseguenza. A nulla servono i consigli che scaricano di fatto la responsabilità di condominio e nulla chiariscono. Se l'assemblea in presenza deve essere vietata per ragioni sanitarie che sia vietata e sia imposta quella telematica. Negli altri casi saranno i condòmini a decidere a seconda della praticità dello strumento. Prima di un intervento normativo, tuttavia è necessario assicurare il buon funzionamento della rete.

Abiconf (Andrea Tolomelli): eliminare il preventivo consenso della maggioranza dei condomini per poter convocare l'assemblea (a tutela della partecipazione minima assembleare ci sono già i quorum costitutivi e deliberativi) ed ammettere espressamente la convocazione a mezzo semplice mail semmai con espressa ricevuta di risposta.

Sesamo (Luigi Ferdinando Giannini): Nella normativa attuale manca qualsiasi indicazione su tutti gli aspetti operativi fondamentali: dalla indicazione del luogo di convocazione alla modalità di redazione e di sottoscrizione del verbale, a come considerare l'impossibilità del condomino di connettersi o riconnettersi per motivi tecnici. Soprattutto manca totalmente il raccordo con la normativa sulla protezione dei dati personali: questo aspetto è a nostro avviso fondamentale, sia per non incorrere nelle sanzioni previste dall'attuale normativa (GDPR ovvero Regolamento UE 2016/679 + Codice Privacy D Lgs 196/03 e sue modifiche e integrazioni) che per creare un ambiente sicuro ed affidabile per i condomini al fine di incoraggiare la partecipazione. La nostra associazione ha predisposto specifiche indicazioni pratiche per gli amministratori nostri iscritti. Tra gli aspetti che riteniamo siano da evidenziare abbiamo previsto una specifica “Informativa privacy” che integra la convocazione. Abbiamo dettagliato inoltre alcune cautele nella scelta e nei settaggi della piattaforma di videoconferenza, scelta che impegna la responsabilità dell'amministratore.

Apac (Stefano Milanesi): I grossi problemi sono legati alla possibilità che sorgano problemi ed impugnazioni a causa di problematiche tecniche. Va accentuata l'attenzione sulle forme miste che possono maggiormente salvaguardare la regolarità delle stesse.

Assiac (Concetta Cinque): Sicuramente la teleassemblea sarebbe agevolata se integrata nel regolamento di condominio e questo si può fare con un quorum che abbia la maggioranza dei partecipanti all'assemblea e la metà del valore dell'edificio art. 1138, questo eviterebbe impugnative e nullità dell'assemblea. Riguardo la modifica effettuata mi sento di dire che va contro i diritti individuali perché il quorum previsto non può decidere che l'assemblea sia svolta a distanza per tutti. A mio avviso l'assemblea mista anche se più complicata da organizzare rimane l'unica strada sicura per non violare i diritti individuali. Mi riservo comunque di pensare ad altre possibili soluzioni che possono semplificare le teleassemblee.

Alac (Paolo Gatto): I problemi maggiori, che vengono denunciati, sono: 1) se la maggioranza dei favorevoli debba essere verificata prima della seduta, ovvero, possa essere desunta per “facta concludentia” mediante la partecipazione on line della maggioranza dei condòmini 2) la possibilità di tenere, legittimamente, assemblee cd. “miste” (in presenza, ma con la partecipazione di condòmini collegati in video); la legge dovrebbe chiarire, soprattutto, queste due questioni; attualmente, infatti, è difficile raggiungere le maggioranze in presenza (per i timori legati alla pandemia), ma è più ancora complicato raggiungere la maggioranza da permettere la videoconferenza; con il sistema “misto” si potrebbe dare una bella spinta nella giusta direzione).

Confabitare (Alberto Zanni): Auspicherei in futuro che lo svolgimento delle assemblee avvenga non più in presenza ma come abitudine in videoconferenza.

Agiai (Tommaso Mongiovì): Trovare un modo che tutti i condomini possono partecipare alla tele assemblea, esempio facendo installare sul tetto una antenna centralizzata speciale .Tutti hanno un televisore.

Recert (Giuseppe De Pasquale): Disciplinare l'esercizio della delega scritta e la sottoscrizione del verbale da parte del presidente e del segretario. Vietare all'amministratore di svolgere la funzione di presidente o segretario quando sia all'ODG l'approvazione del suo operato. Obbligatorietà della presenza in video (almeno durante le votazioni).Da sempre RECERT si sta battendo l'obbligatorietà dell'attivazione di una casella di posta elettronica per tutti i soggetti: amministratori, proprietari e inquilini. Oggi molti italiani accedono al proprio cassetto fiscale tramite SPID e iscrivono i figli a scuola in modalità telematica; durante la pandemia sarebbe stato meno costoso e immediato certificare la corrispondenza inviata dagli amministratori. E' inoltre uno strumento importantissimo per assicurare l'identità del condomino realmente convocato in assemblea in videoconferenza.In ultimo bisognerebbe vietare la raccolta dei dati dei condomini da parte di alcune piattaforme che forniscono il servizio di assemblea in videoconferenza in cambio dell'anagrafica e delle e-mail dei condomini (spesso senza un consenso esplicito e consapevole da parte del diretto interessato).


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