Nel Registro anagrafico condominiale vanno inseriti anche i dati sulla sicurezza dello stabile

Il Registro anagrafico introdotto dalla legge 220 del 2012 entrata in vigore il 18 giugno 2013, è disciplinato nell'ambito dell'articolo 1130 Codice civile, unitamente agli altri tre registi previsti in sede di riforma ovvero: il Registro di nomina e revoca, il Registro verbali assembleari ed il Registro di contabilità. Così a norma del sesto comma dell'articolo 1130, nell'attuale versione modificata dal Dl 145/2013, cosiddetto destinazione Italia, convertito in legge 21 febbraio 2014: «l'Amministratore deve curare la tenuta del registro anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali di godimento comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio».

I dati sulla sicurezza dello stabile
Per l'appunto il citato decreto destinazione Italia, intervenne sull'appena riformato testo dell'articolo 1130 Codice civile, specificando che le informazioni relative alle condizioni di sicurezza devono riferirsi specificatamente alle sole parti comuni dell'edifico. È stato così volutamente ristretto il campo d'azione della norma che, nell'assenza della predetta precisazione, avrebbe potuto estendersi anche ai dati inerenti alle proprietà esclusive. Nel Registro anagrafico dovranno pertanto rinvenirsi sia i dati più propriamente di carattere anagrafico, sia i dati afferenti alla sicurezza dell'edificio.

Il legislatore riformatore è così intervenuto direttamente nelle modalità di gestione e tenuta dei documenti condominiali da parte degli studi amministrativi unificando in un unico “ registro ” la raccolta dei dati anagrafici e quella dei documenti afferenti alla sicurezza dell'immobile. Difatti, non è stata per nulla nuova per gli amministratori di condominio la necessità di catalogazione di dati anagrafici dei condòmini per quanto afferente ad una corretta convocazione e gestione dell'assemblea dei condòmini, dei rapporti fiscali ed in generale delle vicende della vita condominiale come pure la conservazione di tutte le documentazioni afferenti alla sicurezza dell'immobile.

Le problematiche emerse
Va osservato che, tale previsione ad oggi - a distanza di oltre sette anni dall'entrata in vigore della riforma del condominio – non è ancora stata pienamente recepita, tant'è che, diversi studi amministrativi non hanno unificato le raccolte documentali che, in caso di passaggio delle consegne a nuovo amministratore, vengono passate distintamente. Trattasi, difatti, di un'unificazione che metodologicamente non ha una grande logicità, era forse più opportuno introdurre un quinto registro della sicurezza. Probabilmente non si è fatto in quanto tale registro avrebbe assunto le sembianze del Fascicolo del fabbricato che storicamente è sempre stato fonte di numerose discussioni.

I contenuti del Fascicolo di sicurezza
Il nostro Registro anagrafico in commento, non va confuso con il Fascicolo del condominio di cui alla norma UNI 10801 sull'attività dell'amministratore di condominio e servizi da questo erogati. Tale Fascicolo dovrebbe, difatti, contenere unicamente la documentazione sulla gestione della sicurezza del condominio. Se il legislatore è estremamente preciso nel dettagliare il contenuto della parte anagrafica (generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali di godimento comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare) non è altrettanto meticoloso per quanto attiene alla parte dei dati inerenti alla sicurezza.

Trattasi, dunque, di una previsione generale (per l'appunto: «ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio») alla quale ovviamente non possiamo far discendere una vincolante elencazione di documenti e/o attività da includersi. Però, siamo in presenza di norma vigente e direttamente applicabile che ad oggi vincola l'amministratore ad una raccolta catalogata di tutti i documenti che afferiscono alla sicurezza degli impianti presenti nel Condominio.

Sicurezza dell'immobile e amministratore
Di qui, una riflessione in ordine al concetto di sicurezza dell'impianto che se da un lato include sicuramente la certificazione di conformità all'atto del montaggio e/o attivazione dello stesso dall'altro non può prescindere dalla periodica verifica del medesimo impianto. S'impone all'amministratore con questo testo normativo una ragionata verifica per l'appunto delle condizioni di sicurezza dell'immobile in linea con quella «posizione di garanzia» attribuita all'amministratore dalla legge e sue interpretazioni giurisprudenziali.

Nel 2018 l'allora sottosegretario alla Giustizia Jacopo Morrone affrontò inaspettatamente la tematica del Registro anagrafico, con una inusuale – quanto gradita – nota che proponeva un elencazione di documenti da ricomprendere nel registro:
•Certificazioni Prevenzione incendi – Vigili del Fuoco;
•Certificato di agibilità;
•Documentazione ascensori (libretto, collaudi e numero di matricola);
•Documentazione impianti elevatori disabili e verifiche periodiche;
•Marcature Ce in caso di giochi per bambini in giardino;
•Adempimenti previsti dal Dlgs 81/08 nel caso di presenza di portiere;
•Dichiarazione di conformità degli impianti condominiali (elettrico, citofocnico, televisivo centralizzato, videosorveglianza, sistema antintrusione, idrico antincendio, sanitario (allacciamento alla fogna) adduzione del gas, riscaldamento e climatizzazione (se centralizzati) protezione dalle scariche atmosferiche;
•Dichiarazione degli impianti sotto pressione (riscaldamento centralizzato, autoclave); •Dichiarazione Ce ai sensi della direttiva macchine relativa ai cancelli;
•Documentazione di carattere chimico fisico e batteriologico (in presenza serbatoio, cisterna o tubazione comune per adduzione dell'acqua, potabile e gli impianti di riscaldamento centralizzati e climatizzazione centralizzati);
•Nonché protocollo di controllo rischio legionellosi, documento che deve contenere una valutazione del rischio con l'obiettivo di identificare tutti i fattori di rischio del condominio ed in particolare degli impianti idrici secondo quanto previsto dalle linee guida del ministero della Salute;
•Presenza di macchine ed impianti ed eventuali problemi di natura strutturale;
•Eventuali interventi per la rimozione di amianto;
•Sicurezza statica dell'edificio come strutture portanti, suolo e sottosuolo (che dovrebbero essere già in possesso dell'amministratore).

L'acquisizione e la variazione dei dati
Riguardo all'acquisizione e/o variazione dei dati contenuti nel Registro, in chiusura del sesto comma dell'articolo 1130 Codice civile è prescritto che ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta. L'amministratore in caso di inerzia, mancanza o incompletezza della comunicazione, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta riposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili.

La conservazione dei documenti
Ai sensi del punto n° 8 dell'articolo 1130 l'amministratore ha l'obbligo di conservare tutta la documentazione inerente atti propri gestori riferibili sia al rapporto con i condòmini sia allo stato tecnico – amministrativo dell'edificio e del condominio. Al termine mandato l'amministratore è tenuto ad una tempestiva riconsegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio ed ai singoli condòmini ai sensi e per gli effetti dell'articolo 1129 Codice civile n° 8; disposizione specifica in materia condominiale rispetto al più generale dovere del mandatario di restituzione e rendicontazione al mandante ex articolo 1713 Codice civile