La diversa ripartizione delle spese di rifacimento del cortile che copre i garage

In materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di singoli condòmini, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'articolo 1126 Codice civile, ma si deve, invece, procedere ad un'applicazione analogica dell'articolo 1125 Codice civile, a mente del quale: «Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto».

La pronuncia di legittimità
Ha confermato il principio la Cassazione con l'ordinanza 11462 del 30 aprile 2021, con la quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, mentre accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa che si identifica con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione e pone a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto (in tal caso, sono stati richiamati i seguenti precedenti: Cassazione 18194/2005; Cassazione 10858/2010, ordinanza 30935/2018).

Il solaio che divide due piani
Va, infatti, considerato comune ai proprietari di tali piani, in quanto svolge allo stesso tempo la duplice funzione di sostegno del piano superiore e di copertura del piano inferiore, costituendo un corpo unico formato da elementi strutturali fusi, stabilmente fra loro e incorporati in altre strutture comuni, cioè nei muri maestri. Ciò esclude che tra il soffitto del piano inferiore e il pavimento del piano superiore possano esistere altre opere le quali non facciano parte del solaio e delle quali occorra quindi accertare di volta in volta la destinazione, al fine di stabilire a chi appartengano.

Di particolare rilievo è, infine, un altro assunto specificato in ordine alla ripartizione della spesa relativa all'acquisto e alla messa in opera del materiale immobilizzante da applicare sopra il massetto, laddove i giudici di legittimità precisano, che, nel qual caso, occorre operare una distinzione tra le opere di pavimentazione del terrazzo - che dovevano (nella fattispecie trattata) essere poste a carico dei proprietari delle porzioni immobiliari sovrastanti – e, per l'appunto, le opere di impermeabilizzazione che dovevano, invece, essere suddivise in parti eguali tra questi stessi proprietari e quelli degli immobili sottostanti (capannoni o garage).