Obbligo di chiarezza nel rendiconto annuale ai fini della valutazione dell’operato dell’amministratore

La redazione del rendiconto condominiale, pur non richiedendo le forme rigorose previste per i bilanci societari, deve essere comunque idonea a rendere intellegibile ai condòmini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione. In pratica, è importante che i documenti giustificativi provino non solo la qualità e quantità degli incassi e degli esborsi ma anche tutti gli elementi di fatto che consentano di individuare i modi in cui l'incarico sia stato eseguito. Ciò, per poter stabilire se l'operato di chi rende il conto sia adeguato ai criteri di buona amministrazione. Lo ricorda la Corte di appello di Palermo con sentenza numero 106 del 27 gennaio 2021.

La vicenda
A sollecitare la precisazione è il decreto con cui veniva ingiunto ad un condominio il pagamento di circa 27 mila euro in favore dell'ex amministratore per compensi ed anticipazioni di cassa. Ingiunzione opposta dall'ente ma confermata dal Tribunale. Di qui, l'appello formulato dal condominio che la Corte accoglie in parte. Intanto, premette, il credito vantato dall'ex amministratore non si era prescritto come sosteneva il condominio. Si trattava, infatti, di pretesa relativa a somme anticipate a titolo di spese nell'interesse del condominio connessa al rapporto di mandato intercorrente coi condòmini e, quindi, soggetta a termini di prescrizione decennale e non quinquennale. Ciò, a prescindere dall'addotta periodicità del compenso considerato che la durata annuale dell'incarico ne comportava, alla scadenza, la cessazione con obbligo di retribuzione.

Tanto chiarito, la Corte si sofferma sulla questione sollevata dal condominio circa la violazione da parte dell'amministratore dei propri obblighi contrattuali conseguente all'aver omesso di presentare i bilanci annuali di gestione e di convocare le assemblee per l'approvazione dei rendiconti, impedendo ai condòmini il vaglio e la verifica delle spese effettuate (incluse quelle asseritamente anticipate) e la loro corrispondenza ai documenti giustificativi. Un inadempimento contrattuale che, reclamava il condominio, aveva fatto decadere il suo diritto al compenso ed al rimborso degli anticipi di cassa. Motivo respinto.

Gli obblighi di rendiconto
L'amministrazione di un condominio, scrive la Corte di appello di Palermo, costuisce un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza per cui il gestore assume l'obbligo di compiere gli atti giuridici e materiali che gli competono con la diligenza del buon padre di famiglia. E, una volta terminato il mandato per scadenza, dimissioni o revoca e nomina di un nuovo amministratore, si deve render conto dell'operato e poi rimettere al mandante tutto ciò che si sia a tal fine ricevuto. In sintesi, il conto deve consentire alla collettività condominiale di appurare le concrete modalità con le quali l'incarico sia stato eseguito, stabilire se l'operato dell'amministratore sia stato conforme ad una buona amministrazione e verificare – anche tramite i carteggi giustificativi – se le spese siano state correttamente ripartite e se i soldi corrisposti dai condòmini siano stati usati per le spese e i servizi comuni.

Sostanzialmente, per la corretta redazione del rendiconto condominiale, seppur non si esiga l'osservanza delle stesse forme rigorose previste per i bilanci societari, è comunque essenziale che la contabilità sia idonea a rendere intellegibile ai condòmini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, così da fornire la prova non soltanto della qualità e della quantità delle entrate e delle uscite, ma anche di tutti gli elementi di fatto che consentano di individuare e vagliare le modalità con cui l'incarico è stato eseguito per accertare se fosse conforme a buona amministrazione (Cassazione 24761/2020). Ed è l'amministratore che pretenda il credito a dover provare di aver osservato una corretta gestione (Cassazione 5062/2020).

Conclusioni
Nella fattispecie, però, egli non solo aveva omesso di convocare l'assemblea per l'approvazione dei bilanci ma non risultavano neppure approvati i bilanci relativi ai periodi dai quali doveva risultare il suo credito. Circa le anticipazioni, poi, è noto che anche qualora l'assemblea approvi un rendiconto che evidenzi un disavanzo tra le entrate e le uscite, non può dirsi dimostrato che la differenza sia stata versata dall'amministratore col suo denaro, in quanto la ricognizione di debito postula un atto di volontà collegiale sulle poste passive indicate (Cassazione 15702/2020). Peraltro, ignoto lo stato patrimoniale del condominio all'atto dell'incarico, non era escluso che il gestore avesse attinto all'attivo di cassa per fronteggiare le spese non coperte da provvista. Inevitabile, allora, la soluzione adottata dalla Corte palermitana: parziale accoglimento dell'appello e compensazione delle spese di causa.