Pignoramento immobiliare, chi vince l’asta paga solo per due anni di morosità

A cura di Smart24 Condominio

A norma dell'art. 63, comma 4 delle disposizioni di attuazione al Codice di procedura civile, “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente”. Questa disposizione trova applicazione anche nel caso di aggiudicazione di un immobile tramite un'asta o in virtù di un pignoramento che si concluda con l'approvazione di una richiesta di assegnazione. Per cui l'aggiudicatario di un bene è obbligato in via solidale insieme al debitore esecutato, al pagamento degli oneri condominiali relativi all'anno in corso e a quello precedente, non ad altri ancora.

Resta inteso che l'aggiudicatario di un bene acquistato all'asta o a seguito di pignoramento diventa effettivo proprietario solo dopo la trascrizione del decreto di trasferimento, è solo da quel momento che egli è tenuto al pagamento delle spese relative all'anno in corso e all'anno precedente la pubblicazione del decreto.

La Corte di Cassazione, con ordinanza del 25 gennaio 2018 n. 1847 ha ribadito il principio secondo il quale “non può essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, neppure per il tramite del vincolo solidale ex art. 63, disp. att. c.c., chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l'obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali, nella specie per l'esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni, ossia alla data di approvazione della delibera assembleare inerente i lavori”. Pertanto, per le spese di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, dovrà farsi riferimento al momento in cui è sorto il relativo obbligo e dunque, alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l'esecuzione di tale intervento, che ha valore costitutivo della relativa obbligazione, come ha avuto modo di chiarire in numerose pronunce la Suprema Corte (Cass. Sez. 6 – 2, 22 giugno 2017, n. 15547; Cass. Sez. 6 – 2, 22 marzo 2017, n. 7395; Cass. Sez. 2, 03/12/2010, n. 24654). Per le spese di manutenzione ordinaria e/o quelle di gestione - che diventano esigibile ogni mese, in ragione delle correnti necessità condominiali - si farà invece riferimento alla contabilità periodica, ovvero a quella declinata, anno per anno, in sede di rendiconto di cui all'articolo 1130 bis codice civile.