Per l’ok al superbonus vincolo assembleare e quorum agevolato

Nell’ultima assemblea di condominio, l’amministratore ha proposto il rifacimento della facciata, la realizzazione di un cappotto termico e la sostituzione della caldaia con una di nuova generazione. Sono interventi che hanno accesso al superbonus. Insieme ad altri condòmini, mi chiedevo se è necessario deliberare i lavori in assemblea e, soprattutto, se i proprietari delle singole unità immobiliari debbano anticipare del denaro.

Come funziona
Il superbonus è una detrazione fiscale pari al 110%, che si applica alle spese documentate sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022, da ripartire tra gli aventi diritto in cinque quote annuali di pari importo e in quattro quote annuali di pari importo per la parte di spesa sostenuta nell'anno 2022. Nei giorni scorsi il Governo ha approvato un decreto legge che punta a prolungare l’incentivo per i condomini al 31 dicembre 2022, senza porre più condizioni. Oggi, infatti, la proroga è valida soltanto se al 30 giugno 2022 è stato realizzato il 60% dei lavori. Condizione essenziale per accedere al beneficio è - una volta conclusi i lavori - il miglioramento di almeno due classi energetiche.

Gli interventi che hanno accesso al 110% devono essere deliberati dall’assemblea e, per rendere più semplice l’iter di approvazione, è stato introdotto un quorum agevolato: non più la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio, ma un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio (comma 9-bis, articolo 119 del Dl 34 del 19 maggio 2020) .

La legge 178/2020, modificando il comma 9-bis, ha tuttavia precisato che «le deliberazioni dell’assemblea del condominio, aventi per oggetto l’imputazione a uno o più condòmini dell’intera spesa riferita all’intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse modalità di cui al periodo precedente (vale a dire con lo stesso quorum, ndr) a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole».

Vista la complessità dei passaggi per conseguire il beneficio, è probabile che l’assemblea debba passare attraverso più delibere. È necessario, ad esempio, parere favorevole per affidare gli incarichi di verifica della conformità urbanistica e per una prima diagnosi energetica che determini la classe energetica dell’edificio. Servirà quindi una delibera assembleare per assegnare gli studi di progettazione e un’altra per l’affidamento dell’appalto dei lavori. In questa fase, inoltre, spetta all’assemblea decidere sul compenso extra che spetta all’amministratore. Il professionista, infatti, è il soggetto che gestisce le pratiche connesse al Superbonus, un compito che esula dalle mansioni ordinarie. L’importo extra da destinare all’amministratore di condominio, come ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con la circolare 30/E, non è detraibile. L’amministratore - ha specificato l’Agenzia - svolge le proprie funzioni «in conformità al mandato conferitogli dal condominio ed eventuali compensi, anche extra, riconosciuti dal condominio ancorché riconducibili alla gestione (straordinaria) dei lavori, non possono rientrare tra le spese che danno diritto al Superbonus. Tale compenso infatti non è caratterizzato da un’immediata correlazione con gli interventi che danno diritto alla detrazione in quanto gli adempimenti amministrativi rientrano tra gli ordinari obblighi posti a carico dell’amministratore da imputare alle spese generali di condominio».

Quanto alla suddivisione delle spese, di norma per la manutenzione straordinaria e le innovazioni c’è la ripartizione per millesimi di proprietà. Con il superbonus, che prevede la cessione del credito o - in alternativa - lo sconto in fattura, in teoria i condòmini non dovrebbero anticipare importo.

Ma vi sono sempre opere che per più motivi fuoriescono dal beneficio. Per tali interventi, trattandosi comunque di lavori straordinari o innovativi, non viene meno la costituzione obbligatoria del cosiddetto “Fondo speciale” (articolo 1135, comma 1, numero 4, del Codice civile), a cui contribuiscono tutti i condòmini in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà.