Nulla la delibera che ripartisca le spese contrariamente alla legge e senza ok assembleare

Essendo le attribuzioni dell'assemblea limitate alla verifica ed all'applicazione dei criteri stabiliti dalla legge, è nulla – anche se approvata all'unanimità – la delibera che modifichi il criterio legale di ripartizione delle spese di riparazione del lastrico solare, se i condòmini non abbiano manifestato l'espressa volontà di stipulare in tal senso un negozio dispositivo dei loro diritti. Nullità che, ovviamente, potrà essere fatta valere da chiunque vi abbia un concreto interesse, compreso chi abbia votato a favore della decisione stessa. Lo precisa il Tribunale di Termini Imerese con sentenza numero 237 del 9 marzo 2021.

La vicenda
Ad impugnare una delibera sono tre proprietari. Quella decisione, contestano, era nulla o almeno annullabile perché adottata in violazione dei criteri di imputazione e di riparto delle spese per i lavori di necessaria impermeabilizzazione dei tetti di copertura degli edifici condominiali. L'ente si difende: l'amministratore aveva disposto di procedere ad istituire il fondo previsto dalla legge con ripartizione delle somme necessarie a carico di tutti secondo la tabella millesimale di proprietà generale. Del resto, i tetti sono beni necessariamente comuni.

Il supercondominio di fatto
Il Tribunale, intanto, rinviene nella vicenda un supercondominio configurabile quando – a fronte di più unità immobiliari o più edifici o più condomini di unità immobiliari o di edifici aventi parti comuni – si accerti una relazione di accessorietà tra la parte comune servente e la pluralità degli immobili serviti, a prescindere dal fatto che questi ultimi integrino un condominio unitario o più condomini. Elemento distintivo, quindi, è un'ampia organizzazione che leghi cose, impianti e servizi comuni, zone verdi, impianto d'illuminazione e altro, in rapporto di accessorietà coi fabbricati.

Ciò chiarito, il giudice osserva che l'assemblea aveva deliberato l'appalto dei lavori sui tetti di due edifici condominiali ma gli attori erano titolari del diritto di proprietà di appartamenti posti all'interno di un terzo stabile. Ed è noto che per i beni comuni, funzionali per i singoli fabbricati, si applichino le norme sul condominio e non sulla comunione. Esisteva, difatti, un rapporto di condominialità cioè un nesso funzionale e/o materiale tra i beni in comune e le unità immobiliari della singola palazzina. Ebbene, come annotato da Cassazione 1526/2018, in caso di supercondominio devono esistere due tabelle millesimali: la prima che riguarda i millesimi supercondominiali e fissi la divisione della spesa tra i singoli condomini per la conservazione ed il godimento delle parti comuni a tutti gli edifici; la seconda, invece, interna ad ogni edificio.

La ripartizione delle spese nel supercondominio
Di conseguenza, qualora un supercondominio abbia lastrici solari destinati a servire una sola parte del fabbricato, le spese relative alla manutenzione saranno da porsi a carico del gruppo di condòmini che ne traggano utilità. Pertanto, la ripartizione delle spese relative al lastrico solare dei fabbricati da riparare avviene in base ai millesimi di proprietà delle unità immobiliari del medesimi fabbricati e tali spese sono a carico esclusivo dei condòmini dei fabbricati e non già dei condòmini di altri fabbricati. Va da sè che per i beni funzionali a tutte le palazzine facenti parte del supercondominio, le spese saranno divise in parti uguali secondo le norme sulla comunione.

Circa, poi, la partecipazione degli attori alla delibera votata all'unanimità, è Cassazione 5814/2016 ad affermare che poiché le attribuzioni dell'assemblea sono limitate alla verifica e all'applicazione dei criteri di legge, è nulla, seppur unanime, la delibera che modifichi il criterio legale di divisione delle spese di riparazione del lastrico solare qualora i condòmini non abbiano manifestato l'espressa volontà di stipulare un negozio dispositivo dei loro diritti. Nullità eccepibile da chiunque vi abbia un concreto interesse incluso chi abbia votato a favore. Ma nella vicenda i proprietari non erano legittimati a deliberare su problematiche per loro non condominiali, per cui la delibera andava annullata.