Sì alla modifica delle tabelle millesimali in presenza di difformità evidenti

La corte di Cassazione, con l'ordinanza 10372 del 20 aprile 2021, stabilisce che «ove un condòmino abbia chiesto la revisione delle tabelle millesimali, deducendo la divergenza tra i valori effettivi e quelli accertati in tabella, spetta al giudice di verificare i valori di ciascuna delle unità immobiliari, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi, quali la superficie, l'altezza di piano, la luminosità, l'esposizione, incidenti sul valore effettivo di esse e, quindi, di adeguarvi le tabelle, eliminando le difformità riscontrate» (conformi Cassazione 11290 /2018; Cassazione 21950/2013; Cassazione 25790/2016).

I fatti
Il caso da cui prende spunto la controversia, seppure facente capo al precedente regime (cioè anteriforma del 2013), è utile riportarlo perché offre spunti interessanti da poter anche attualizzare, con le dovute accortezze.Il diritto spettante anche al singolo condòmino di chiedere la revisione delle tabelle millesimali, in base all'articolo 69 disposizione di attuazione al Codice civile, nella formulazione anteriore alla legge 220 del 2012 – attualmente è condizionato a tre ipotesi (ivi comprensiva a quella qui in disamina) - è, invero, subordinato all'esistenza di un errore genetico o di un'alterazione sopravvenuta del rapporto originario tra i valori delle singole unità immobiliari imputabile alle mutate condizioni dell'edificio.

La modifica delle tabelle
Le tabelle millesimali, pertanto, possono essere rivedute e modificate (anche nell'interesse di un solo condòmino) se è notevolmente alterato il rapporto originario dei valori dei singoli piani o porzioni di piano (Cassazione 9579/1991; Cassazione 6222/1997; Cassazione 15094/2000; Cassazione 7300/2010).Tale notevole alterazione del rapporto tra i valori proporzionali non è necessariamente correlata ad una modificazione materiale dello stabile, potendosi anche avere la creazione di un nuovo piano con mantenimento degli originari valori proporzionali.

Evidenti difformità
Nel caso in specie, la Corte d'appello di Genova aveva accertato che le tabelle millesimali storiche (approvate nel 1960) di un condominio locale, si discostavano in misura rilevante dai valori proporzionali delle singole unità immobiliari, in quanto non consideravano come porzione abitativa una unità immobiliare e, al pari, non configuravano come autonoma, un'altra unità immobiliare ubicata al piano attico dell'edificio. La decisione, in quanto tale, è stata ritenuta legittima.

Dall'assunto si conferma la conclusione per cui l'errore il quale, ai sensi dell'articolo 69 disposizioni attuative numero 1) Codice civile, giustifica la revisione delle tabelle millesimali non coincide con l'errore vizio del consenso, ma consiste, come nell'ipotesi di cui al numero 2), cioè nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle (Cassazione sezioni Unite 6222/1997).