Il Condominio

Superbonus, ai condòmini poche tutele se non contare sui propri professionisti e imprese di fiducia

di Andrea Tolomelli (Presidente Abiconf)

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Non possono sottacersi le preoccupazioni per la fase dell'avvio e della gestione dei lavori agevolati fiscalmente con i contributi di cui al 110% Super bonus e 90% bonus facciate.
Il sistema blindato offerto da c.d. e fantomatici general contractor, se da un lato permette all'utente finale di eseguire i lavori con poche anticipazioni a suo carico, dall'altro pone il Condominio come controparte debole azzerando quasi totalmente la normale dialettica contrattuale.

Ma chi è il general contractor?
Spesso dietro a questi fastidiosi inglesismi si celano delle nude realtà! Il general contractor, traducendo letteralmente, ‘contraente generale' è stato introdotto dalla Legge Obbiettivo N° 443 del 2001 che ha stabilito procedure e modalità di finanziamento per la realizzazione delle grandi infrastrutture strategiche. Si tratta sostanzialmente di un soggetto unico al quale è affidata la realizzazione e la responsabilità operativa di un progetto di costruzione o di impiantistica.

Questo è qualificato da connotati di capacità organizzativa e tecnico-realizzativa, per l'assunzione dell'onere relativo all'anticipazione temporale del finanziamento necessario alla realizzazione dell'opera in tutto o in parte con mezzi finanziari privati, per la libertà nella realizzazione dell'opera, per la natura prevalente di obbligazione di risultato complessivo del rapporto che lega detta figura al soggetto aggiudicatore e per l'assunzione del relativo rischio. Il general contractor dovrà possedere attestazioni di qualificazioni rilasciate dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti.Da quanto sopra ben potrà evincersi che il c.d. general contractor che si propone nell'edilizia privata per la gestione delle opere del 110 % o 90% è tutt'altra cosa ed il rapporto giuridico è più assimilabile al contratto d'appalto ad un appaltatore principale con facoltà di subappalto.

Si propongono cosi sul mercato società terze di varia natura con proposte di tecnici ed imprese edili ed impiantistiche oppure, situazioni molto più comprensibili, di società edili che s'impegnano ad eseguire l'opera prendono a loro carico il pagamento degli incarichi professionali su indicazione del Condominio. Varie proposte sono contraddistinte dall'offerta – spesso difficilmente comprovabile - di capacità, conoscenze e referenze organizzative del lavoro proprio ed altrui per raggiungere lo scopo della realizzazione di un progetto interamente o in parte finanziato dal contributo pubblico. Potrebbero definirsi delle proposte “chiavi in mano”; questa sì, una formula tutta italiana per alludere al tutto e niente. I professionisti coinvolti (progettista, direttore dei lavori, coordinatore/i della sicurezza, in fase di progettazione ed esecuzione e verificatore fiscale) nella migliore delle ipotesi sono scelti dal Condominio e consigliati dall'Amministratore.

Il «pacchetto chiuso»
Vi sono, però, altre formule c.d. a “pacchetto chiuso” che vincolano la scelta del Condominio con tecnici prescelti dal general contractor. Comunque, in entrambi i casi, dietro la possibilità di ottenere l'anticipazione del credito fiscale nascente dalle loro competenze, questi dovranno fatturare al general contractor attendendo poi il pagamento da parte dello stesso.

Non rimarrà, dunque, al Condominio che confidare nell'integrità degli stessi e nella loro solidità finanziaria nel caso dovessero nascere delle contestazioni sui lavori.

La normativa fiscale non fa venire meno le regole sulla sicurezza
Va osservato però che, la normativa fiscale che introduce le agevolazioni del Super bonus o del bonus facciate non deroga di certo la legge 81/2008 e pertanto per i cantieri edili permarranno le figure professionali preposte, le relative responsabilità civili e penali e di conseguenza le nomine in capo al committente delle opere del responsabile dei lavori, per il progettista, del coordinatore della sicurezza in fase di progettazione ed esecuzione e del direttore dei lavori.

Anzi, l'articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020 prevede che, i tecnici abilitati asseverino il rispetto dei requisiti, l'effettiva realizzazione e la congruità delle spese. Per far ciò tali tecnici oltre all'iscrizione agli albi professionali di riferimento dovranno essere in possesso e documentare apposita assicurazione per la responsabilità civile. Ciò per riaffermare che, le nomine di tutti questi tecnici ed il controllo dei rispettivi requisiti professionali spettano esclusivamente al committente dei lavori e dunque al Condominio in persona dell'Amministratore.

Vengono così sottoposti al Condominio testi “inviolabili” di delibere che rimettono a posto le cose sotto il profilo formale riportando la nomina di questi tecnici da parte del Condominio committente. L'unico professionista che non viene messo a “libro paga” del general contractor, rimane, dunque, l'Amministratore con il suo tanto vituperato e discusso compenso amministrativo che non è oggetto di detrazione fiscale, salvo il caso in cui questo assuma anche le funzioni di responsabile dei lavori. Per quest'ultimo incarico, nel caso, lo specifico e distinto onorario seguirà la medesima sorte di quello degli altri professionisti dovendo essere corrisposto anch'esso dal general contractor.

Le responsabilità penali
Tra l'altro, permangono le responsabilità penali – più volte ribadite dalla giurisprudenza, del committente e dell'Amministratore di Condominio di verificare le potenziali capacità dell'impresa appaltata non solo sotto il profilo dei requisiti formali ma anche dell'attitudine a svolgere una certa opera. Non si comprende, dunque, come imprese che fino a qualche anno fa gestivano tutt'alti tipi di interventi, o che nemmeno esistevano, si propongano ora come appaltatori principali – con il nome di general contractor - per importanti interventi edili che semmai non hanno mai svolto in precedenza.

Sarà forse che, solo per l'aggiunta di un codice ATECO dell'edilizia un impresa acquisisce quelle capacità tecniche che molte imprese edili hanno acquisito in anni ed anni di esperienza ed onorato servizio. A tal proposito va ricordata la sentenza dellaCorte di Cassazione penale, sezione IV, N° 5946 del 18 dicembre 2019 a mente della quale: In tema di prevenzione degli infortuni sul lavoro, per valutare la responsabilità del committente, in caso di infortunio, occorre verificare in concreto l'incidenza della sua condotta nell'eziologia dell'evento, a fronte delle capacità organizzative della ditta scelta per l'esecuzione dei lavori, avuto riguardo alla specificità dei lavori da eseguire, ai criteri seguiti dallo stesso committente per la scelta dell'appaltatore o del prestatore d'opera, alla sua ingerenza nell'esecuzione dei lavori oggetto di appalto o del contratto di prestazione d'opera, nonché alla agevole ed immediata percepibilità da parte del committente di situazioni di pericolo. Quali sono le qualifiche per comprovare all'utente finale quelle capacità organizzative tali da giustificare importanti compensi, tra l'altro di dubbia detraibilità? Non sarebbe forse più congruo che ci vanta tali capacità, si assumesse chiaramente le proprie responsabilità manlevando il Condominio da ogni possibile rischio compreso quello connesso alla non riuscita dell'intervento e l'acquisto del futuro credito fiscale pro soluto.

Possiamo forse pensare che, la miriade di vertenze che da sempre hanno intasato i nostri tribunali e conseguenti ai lavori edili cesseranno solo per il fatto che i lavori saranno ben pagati con la cessione di crediti fiscali ?

Sarebbe come affermare che i problemi nascono solo dalla colpa del committente che non paga i lavori!

In conclusione, il quadro che spesso si prospetta è quello d'imprese che assumono l'appalto principale e di conseguenza s'impegnano a pagare i compensi dei liberi professionisti coinvolti e nominati formalmente dal Condominio. Il tutto con delibere prestabilite e contratti blindati proposti dall'appaltatore principale.Se poi si considerano i tempi ristretti per la conclusione delle opere per poter usufruire degli sgravi fiscali si prevedono notevoli problematiche nel caso i lavori non procedano come previsto. Che responsabilità si dovranno mai assumere il direttore dei lavori o il responsabile dei lavori nel non dare come ben fatte lavorazioni o sospendere il cantiere in caso di gravi irregolarità con il rischio di non terminare i lavori nei termini prestabiliti e dunque perdere i benefici fiscali.I problemi saranno di non poco conto e saranno di difficile soluzione giuridica. Sarà opportuno che quantomeno il Condominio si cauteli con la scelta di imprese edili ed tecnici di fiducia. Poi naturalmente ci saranno le diverse polizze assicurative postume… forse sarebbe opportuno un rapido intervento del legislatore nel senso di regolamentare l'attuale mercato dei c.d. general contractor in edilizia privata, prevedendo competenze, responsabilità ed onorari.


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