Il rendiconto condominiale va strutturato sempre secondo il principio di cassa

Il consuntivo della gestione condominiale va strutturato in base al principio di cassa. Esso, infatti, non è un semplice documento contabile contenente una serie di addendi ma un atto con cui l'obbligato giustifica le spese addebitate. Lo sottolinea il Tribunale di Imperia con sentenza numero 690 del 10 dicembre 2020.

La vicenda
Promuovono la causa due Srl che, in qualità di condomine non presenti in assemblea, contestano la nullità dei rendiconti consuntivo e preventivo per violazione dell'articolo 1130 bis del Codice civile e difetto del requisito della veridicità. Le società, poi, lamentano vizi del rendiconto ordinario e conseguenti riparti. Censura sulla nullità del rendiconto accolta. Con la riforma del 2012, premette il Tribunale, è stata introdotta una disposizione specifica sul rendiconto condominiale per ufficializzare i criteri guida su contenuto e regole tecniche che governano un servizio divenuto assai più complesso.

Il rendiconto dopo la riforma
Difatti, se prima era sufficiente che l'amministratore desse conto della gestione senza precisare altro, oggi il rendiconto contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni dato sulla situazione patrimoniale del condominio, fondi disponibili ed eventuali riserve. Tutto espresso in modo da consentire l'immediata verifica. In sostanza, con la riforma si mette nero su bianco il diritto – in precedenza già tacitamente riconosciuto – dei condòmini e dei titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari a visionare in ogni tempo i documenti giustificativi di spesa ed estrarne copia.

La riforma, dunque, ha implementato gli obblighi contabili del gestore: redigere il rendiconto annuale convocando l'assemblea per l'approvazione; eseguire gli adempimenti fiscali; assicurare la tracciabilità delle singole entrate ed uscite facendo transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condòmini o da terzi, e quelle erogate a qualsiasi titolo per conto del condominio, su uno specifico conto intestato al condominio stesso. Il fine? Far sapere ai condòmini come effettivamente siano stati spesi i soldi versati. E l'obbligo di tracciabilità delle operazioni contabili non ha limiti minimi o massimi di valore.

L’onere di struttura sul principio di cassa
Se, perciò, non sarà necessario stilarlo in forma rigorosa – non trovando diretta applicazione, in materia condominiale, le norme sui bilanci delle società – sarà essenziale che il rendiconto sia privo di vizi intrinseci, accompagnato da documenti giustificativi delle spese sostenute ed intellegibile per agevolare il controllo dei condòmini. Non solo. Il consuntivo della gestione condominiale va strutturato sul principio di cassa poiché non costituisce un mero documento contabile contenente una serie di addendi ma è un atto che giustifica le spese addebitate.

Nella vicenda, allora, l'amministratore non si era attenuto a tali regole. Intanto non aveva redatto il rendiconto in maniera chiara e precisa, mancava un elenco dettagliato di voci contabili e non era intellegibile lo stato patrimoniale assente l'elenco dei debiti residui. Inevitabile, allora, la scelta del Tribunale di Imperia di dichiarare l'invalidità della delibera impugnata nella parte in cui approvava il rendiconto consuntivo di annualità con relativo riparto ed il rendiconto preventivo, con riparto, della annualità successiva.