Gli interventi su finestre o vetrine costituiscono innovazioni se sono di tipo funzionale

Se sono di tipo costruttivo-funzionale, gli interventi sulle finestre-vetrine non costituiscono più delle semplici modifiche tese al miglior uso delle parti comuni ma innovazioni soggette ad approvazione assembleare a maggioranza qualificata. Lo afferma la Corte di appello di Palermo con sentenza numero 1084 dell'11 luglio 2020.

La vicenda
Sono i proprietari di una gioielleria a citare il condominio. Da decenni, spiegano, avevano collocato su parte del muro perimetrale condominiale dei pannelli di marmo e, sul lato prospicente la via, vetrine ad incasso. Ma l'assemblea decideva il restauro del prospetto dell'edificio con eliminazione di marmi, vetrine e pensiline. In cambio, proponeva la sostituzione delle vetrine con altre esteticamente più conformi al prospetto. I proprietari “lanciavano” le proprie condizioni e, trovato l'accordo, ottenevano le autorizzazioni.

Inaspettatamente, però, venivano diffidati dal compiere attività edilizia per mancanza di consenso dell'amministratore e veto da parte dell'assemblea. Così, impugnano le delibere tacciandole di nullità: avevano inciso sulla loro proprietà esclusiva comprimendo sia il diritto di proprietà che quello di apportare alla cosa comune modifiche tese ad una migliore fruizione. Ed era stata disattesa la scrittura privata. Espletate consulenze tecniche, il Tribunale rigetta le domande.

La lesione del decoro
Le delibere, chiarisce, non violavano i diritti individuali e statuivano sul rifacimento della facciata ripristinandone il prospetto originario. Anzi, quei manufatti erano abusivi, ledevano il decoro dell'edificio e mettevano in pericolo la stabilità e l'incolumità pubblica. L'amministratore, del resto, può compiere tutti gli atti conservativi delle parti comuni e le norme precludono al singolo di eseguire opere che possono danneggiarle o pregiudicare la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico. L'apertura di finestrature, comunque, era un intervento permanente da cui conseguiva la modifica o l'alterazione della struttura architettonica dei muri portanti e non una semplice modifica tesa all'uso più proficuo della cosa comune.

Criticità statiche
La tesi non li convince e il caso arriva in appello ma la Corte boccia l'impugnativa. L'intervento, cioè le due aperture per vetrine, era diverso dall'impianto originario e il progetto presentava profili di criticità in ordine alla sicurezza statica. A chiudere il cerchio, il fatto che gli interventi riguardanti le finestre-vetrine non potevano ritenersi mere modifiche volte ad un miglior uso delle parti comuni bensì innovazioni. Ecco che, a prescindere dal resto, quelle opere – finendo per mutare la consistenza materiale e la destinazione del muro maestro – richiedevano una specifica deliberazione dell'assemblea da assumersi a maggioranza qualificata. Inevitabile, allora, la scelta della Corte di appello di Palermo di respingere l'impugnazione.