Le spese per la recinzione del parco adiacente il condominio spettano a tutti i proprietari

Con l'importante sentenza 25 febbraio 2021 numero 1767, il Tribunale di Milano 13ª sezione civile fa il punto su due questioni importanti del diritto condominiale. La prima è che per interrompere il termine decadenziale di trenta giorni previsto dall'articolo 1137 del Codice civile, per l'impugnazione delle delibere assembleari annullabili non basta il deposito dell'istanza di mediazione, ma è necessaria anche la comunicazione all'amministratore di condominio dell'avvenuto deposito dell'istanza. La seconda che la spesa per l'installazione di una recinzione a chiusura di un parco pubblico adiacente il condominio, non costituisce innovazione gravosa o voluttuaria, ma deve essere sostenuta da tutti i condòmini per millesimi di proprietà, essendo finalizzata al miglioramento della sicurezza del fabbricato.

Il caso
Nel caso affrontato dal Tribunale milanese alcuni condòmini hanno impugnato, chiedendone l'annullamento, quanto deliberato al punto 5 di una assemblea recante «approvazione del progetto di chiusura dell'area a verde piano piloty…stanziamento di fondi, delibere e discussioni». Secondo gli impugnanti infatti l'assemblea non aveva i poteri di realizzare, assumendosene i relativi costi, opere da eseguire su un parco pubblico di proprietà del Comune di Milano, non facente parte del condominio. In ogni caso l'assemblea non aveva i poteri di escludere dal riparto «due scale» (più distanti dal parco). Il condominio si era opposto all'impugnazione.

Tanto più che la decisione di recintare era già stata assunta da una precedente assemblea che non risulta impugnata. Sotto tale profilo la delibera oggetto della lite avrebbe assunto soltanto questioni esecutive di delibere precedenti. Tra l'altro – continuava il condominio – alcuni impugnanti (presenti in assemblea) non avrebbero rispettato il termine di 30 giorni previsto dall'articolo 1137 del Codice civile per l'impugnazione delle delibere annullabili, come quelle che si sono occupate della ripartizione delle spese.

La decisione
Circa la tempestività dell'impugnazione, il Tribunale di Milano distingue tra delibere annullabili e delibere nulle, richiamando la nota pronuncia delle sezioni Unite della Cassazione 7 marzo 2005 numero 4806 . Come noto questa pronuncia della Cassazione ha chiarito che devono qualificarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrarie all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condòmini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto.

Sono invece annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto.

In quest'ottica – assume il Tribunale - le questioni riguardanti la ripartizione delle spese, non sarebbero più contestabili dagli attori (presenti in assemblea) che hanno impugnato oltre il termine di 30 giorni, trattandosi di vizi riguardanti la semplice annullabilità (e non la nullità della delibera). Relativamente al riparto delle spese dunque alcuni degli impugnanti (cioè quelli presenti in assemblea) - che hanno avviato la procedura di mediazione ai sensi dell'articolo 5 comma 6 del Dlgs 28 del 2010, depositando nel termine di 30 giorni l'istanza presso l'organismo, (ma senza comunicarlo al condominio) - sarebbero incappati nella decadenza prevista dall'articolo 1137 del Codice civile.

Le spese per la recinzione del parco adiacente il condominio
Con riferimento invece ai vizi di nullità, vale osservare che la spesa per la recinzione del parco pubblico Palizzi - Fattori riguarda tutto il condominio e tutti i condòmini per millesimi di proprietà. Ed invero tutto il complesso si affaccia sul parco dove è presente un porticato definito piano piloty lungo il quale si trovano anche dei negozi. Il parco è mal frequentato sia di giorno che di notte ed è luogo di bivacco e di pericolo per gli abitanti della zona ed i n particolare per quelli che risiedono nelle sue vicinanze e nel condominio convenuto (potendo i frequentatori del parco accedere attraverso i portoni d'ingresso del condominio ai civici degli stessi).

Il condominio aveva partecipato ad un tavolo di trattativa con il Comune di Milano per elaborare una ipotesi di chiusura del parco stesso. Una precedente assemblea aveva tra l'altro deliberato di concorrere nelle spese di recinzione nella misura del 50%, subordinando il contributo, all'ottenimento dell'assenso da parte del Comune di Milano di poter chiudere interamente a spese del condominio il porticato condominiale situato sul fronte del parco pubblico. Si è svolta quindi una conferenza di servizi con il Municipio di zona alla presenza del direttore dell'area urbanistica del Comune di Milano.

All'esito della conferenza di servizi è stata elaborata un'ipotesi di accordo che aveva previsto la recinzione del parco a spese del Comune che avrebbe provveduto al relativo intervento con concorso del condominio nella spesa nella misura del 50%, con chiusura del piano piloty, assoggettato a servitù pubblica di passaggio, nelle ore notturne in maniera da rispettare gli orari di chiusura degli esercizi commerciali.L'ipotesi di accordo era stata ratificata da una successiva delibera assembleare condominiale non impugnata.

Conta il vantaggio in termini di sicurezza
Secondo il Tribunale di Milano non rileva che gli interventi siano stati effettuati parzialmente al di fuori del condominio, essendo invece rilevante che le opere siano finalizzate a portare un immediato vantaggio diretto alla sicurezza, alla salubrità e al decoro di tutti i fabbricati del condominio, garantendone anche un miglioramento ed un uso più comodo.

Assodato dunque che la decisione di procedere con la recinzione è legittima a norma dell'articolo 1120 ultimo comma del Codice civile e che non si tratta di innovazione gravosa o voluttuaria, resta da valutare la questione della ripartizione delle spese.Al riguardo il Tribunale milanese chiarisce che l'opera è utile a tutto il condominio, con la conseguenza che deve ritenersi illegittima la delibera assembleare nella parte in cui ha escluso i condòmini delle scale 119 e 119 A dalla partecipazione alla spesa.