La contabilità condominiale non è equiparabile a quella societaria

Gli articoli 1130 e 1130bis Codice civile sono le norme di riferimento in tema di rendiconto condominiale; le novità introdotte dalla legge 220/2012 devono essere rispettate e guidare il professionista verso una maggior chiarezza e trasparenza nell'elaborazione dei documenti contabili condominiali. La formulazione di tali norme non deve però stravolgere il concetto di rendiconto condominiale il quale non è equiparabile ad un bilancio societario. Le questioni su cui emerge un certo contrasto riguardano il principio di redazione del rendiconto (cassa o competenza) e l'identificazione di quali siano i documenti da allegare alla convocazione.

Come si redige un rendiconto
Il primo è un falso problema ove siano stati rispettati i principi già richiamati e vengano rispettati i criteri di riparto: se io pago una bolletta del riscaldamento dopo la fine della gestione, tale bolletta deve essere ripartita in ragione delle letture relative al periodo in cui il consumo è stato generato. L'argomento è ben sintetizzato dalla sentenza 09 marzo 2017 del Tribunale di Massa: «La stessa giurisprudenza ha da tempo evidenziato che il condominio non richiede forme rigorose nella tenuta delle scritture e che la sua contabilità sia comunque connessa ad un esercizio di competenza: Cassazione 10815 del 16 Agosto 2000, estensore Corona, aveva precisato che «la Corte non deve risolvere la questione di diritto se l'amministratore debba rispondere della gestione sulla base del criterio di competenza o di cassa, ma è pur vero che l'amministratore dura in carico un anno, per cui la gestione viene rapportata alla competenza annuale» (pur non mancando pronunce successive che richiamano il criterio di cassa, Cassazione 9 maggio 2011, numero 10153).

«Aldilà del criterio applicabile al condominio – plausibilmente governato da un criterio misto – va rilevato che nessuna norma e nessuna pronuncia, neanche dopo l'entrata in vigore della legge 220/2012, prevede una perfetta coincidenza fra movimentazioni contabili e rendiconto, attenendo le une ad un rapporto di conto corrente che vede necessariamente uno sviluppo in parte autonomo rispetto ai dati di esercizio su base annuale».

I documenti da allegare
Circa la questione di quali documenti contabili debbano essere allegati alla convocazione, la Cassazione è costante nell'affermare il seguente principio: «Non è quindi configurabile un obbligo, per l'amministratore condominiale, di allegare all'avviso di convocazione anche i documenti giustificativi o i bilanci da approvare, non venendo affatto pregiudicato il diritto alla preventiva informazione sui temi in discussione» (estratto della sentenza di Cassazione 21271/2020).

Detto questo, gli amministratori devono allegare alla convocazione i principali documenti di cui si compone il rendiconto, devono soddisfare tempestivamente le richieste di documenti contabili formulate dai condòmini prima dell'assemblea (per chi ha informatizzato la gestione, tale operazione è piuttosto agevole) e devono rendere il tutto disponibile in assemblea.

La pronuncia più recente
Su questa linea va segnalata la recente sentenza del Tribunale di Brescia numero 824 del 24 marzo 2021: «Con riguardo al rendiconto consuntivo si rileva che la giurisprudenza, ha chiarito che la contabilità condominiale non è equiparabile alla contabilità societaria, ponendo quale unico ed essenziale principio la chiarezza, la comprensibilità ed intelleggibilità dei bilanci (…) La legge 220/2012 ha poi disposto che il rendiconto condominiale sia composto dei seguenti elementi: (a) registro di contabilità; (b) riepilogo finanziario: dovrà rappresentare la situazione contabile del condominio. A titolo di esempio si dovranno indicare: conto economico (entrate e uscite della gestione secondo il criterio della contabilità), flussi di cassa verificatisi nel corso dell'anno, situazione patrimoniale (debiti/crediti nei confronti dei condòmini, debiti nei confronti dei fornitori, liquidità risorse di cassa) e situazione dei fondi di riserva; (c) nota esplicativa (breve testo che contenga le varie ulteriori informazioni relative alla gestione condominiale). Nel riepilogo finanziario rientrano anche i “tradizionali” bilanci consuntivo/preventivo dove vengono indicate tutte le spese di competenza della gestione suddivise in conti e sottoconti a seconda della loro attribuzione».

* autore di audio-pillole condominiali sul canale Telegram di Club Condominio