Non si può deliberare fuori dall’ordine del giorno sul 110%

È estremamente importante porre attenzione alla formulazione dell'Ordine del Giorno dell'assemblea di condominio e nell'assunzione del conseguente deliberato per scongiurare il rischio d'impugnazione. Difatti, l'articolo 66 delle Disposizioni di attuazione al Codice civile, al terzo comma prevede che l'avviso di convocazione deve contenere specifica indicazione dell'ordine del giorno.

La delibera deve di norma essere la giusta e puntuale risposta al contenuto dei punti espressi nell'Ordine del Giorno affinché i condomini possano partecipare informati, abbiano la possibilità di assumere pareri e chiarimenti, chiedere eventualmente all'Amministratore delucidazioni, decidere se partecipare o meno e valutare se rilasciare delega ad altri nella piena consapevolezza delle materie che si andranno a trattare e dunque di quanto potrà ragionevolmente andarsi a decidere nella sede assembleare.

La delibera «esorbitante»
Contrariamente, nel caso di delibera esorbitante rispetto al contenuto dell'Ordine del Giorno, l'assemblea correrà il rischio di assumere una delibera che potrà anche essere annullata dell'autorità giudiziaria. Così in particolare il Tribunale di Roma nella sentenza n° 8526 del 2 maggio 2017 ha sentenziato che è nulla la delibera dell'assemblea condominiale che decida su questioni non inserite, o inserite solo in apparenza, nell'ordine del giorno o su argomento apparentemente collegato ma con differenti finalità rispetto a quelle raggiunte con la successiva delibera, in modo da non consentire ai condomini, in violazione dell'art. 1136 c.c., di valutare, alla luce dell'oggetto posto all'ordine del giorno, se partecipare e in quale guisa all'assemblea.

Diritto ad agire
In passato il Tribunale di Torino nella sentenza n° 1773 del 06 marzo 2009, pur escludendo la nullità della delibera non assunta su tematiche all'ordine del giorno, bensì riconducendo la fattispecie all'annullabilità nei termini di cui all'articolo 1137 c.c. ha avuto cura di cura specificare che tale vizio non potrà essere denunciato dal condomino che abbia partecipato alla discussione senza eccepire contestualmente l'incompletezza dell'ordine del giorno, pur avendo votato in senso contrario mentre, per converso, la regola secondo cui la limitazione del diritto d'impugnare le delibere annullabili ai soli condomini dissenzienti o assenti, opera anche laddove il condomino sia stato presente in assemblea a mezzo di proprio delegato, non potrà invece ritenersi sussistere per l'ipotesi in cui il vizio della delibera consista nella sua esorbitanza rispetto alle previsioni dell'ordine del giorno contenuto nell'avviso di convocazione.

La sentenza torinese evidenzia pertanto che, nel caso di delega di rappresentanza in assemblea, questa è invalida e, perciò, impugnabile dal singolo condomino, la deliberazione presa in materia non elencata nell'ordine del giorno di cui all'avviso di convocazione.

Le regole da seguire
La precisione nella formulazione dell'Ordine del Giorno sarà dunque, quanto mai più che opportuna per le delibere relative ai lavori straordinari con detrazione fiscale 110% e relative operazioni finanziarie riconducibili ai progetti di cui al Super Bonus.

La prima regola per la formulazione di un ordine del giorno corretto ed un rispondente deliberato assembleare è la piena comprensione del procedimento di cui al Super Bonus, di quanto i condomini possono andare a deliberare e soprattutto di ciò che non possono deliberare (vedasi esemplificativamente i rischi della delibera di compromette i beni privati).

I modelli sono certamente un aiuto ma il loro utilizzo non può prescindere dallo studio e dalla conoscenza del procedimento ed alla contestualizzazione del modello a quanto richiesto.L'amministratore professionista nella sua funzione di garanzia per i condomini non può abdicare al dovere di leale contrattazione in buona fede per conto del Condominio che caratterizza qualsivoglia accordo con gli enti ed imprese che si propongono quali general contractor.

Purtroppo in alcuni casi assistiamo ad una sorta di imposizione, di prendere o lasciare, da parte di operatori economici che pensano di poter pretendere accettazioni in toto, più o meno consapevoli, rispetto a modelli di deliberati assembleari e contrattuali da loro predisposti solo per il fatto che il cliente non pagherà nulla; peccato che invece l'utente pagherà con crediti fiscali che andranno a maturare nella propria responsabilità.

Non confondiamo pertanto l'agevolazione di Stato con l'appiattimento dei ruoli e ricordiamo sempre che il condominio è il cliente rappresentato e garantito in primis dall'amministratore di condominio e tutti gli altri sono soggetti che trarranno un beneficio economico dalla loro attività. Come pure va rammentato che, lo scopo prioritario del condominio deve essere quello di avere lavori ben fatti, duraturi e garantiti.