Scioglimento del condominio: al giudizio sono legittimati a partecipare i soli condòmini

La rappresentanza che viene attribuita all'amministratore per le azioni sulle parti comuni dell'edificio non si estende alla domanda di scioglimento del condominio che, riguardando la modificazione di un diritto reale, si svolge in un giudizio al quale debbono partecipare tutti i soggetti che per le rispettive quote ne sono titolari cioè i condòmini del precedente condominio complesso. Lo puntualizza il Tribunale di Alessandria con sentenza numero 704 del 18 novembre 2020.

La vicenda
Aprono la lite alcuni condòmini di un corpo di fabbricato adiacente ad un altro stabile. I due piani del compendio, spiegano, un tempo erano un'unica unità avente destinazione di magazzino e di proprietà di una ditta. Successivamente, però, per effetto di interventi edilizi vi era stata una modifica con parziale cambio di destinazione d'uso del magazzino così da ottenersi l'attuale consistenza ed era stato redatto – con il primo atto di vendita a terzi delle unità derivanti dai predetti interventi – un regolamento di condominio con relativa tabella millesimale di proprietà riguardante la nuova entità costituitasi.

Di fatto, quindi, le unità derivanti dall'intervento edilizio si erano risistemate in un condominio separato con una propria amministrazione e posizione fiscale. Veniva, poi, costituita servitù di passaggio e con automezzi per accedere e recedere alla centrale termica (a servizio di uno solo dei condomìni) per l'esecuzione dei lavori di manutenzione. Circostanza, quella della costituzione di servitù, che denotava la volontà di dar vita ad una entità distinta. In pratica, le due entità erano totalmente separate, non essendo possibile passare dall'una all'altra né attraverso parti comuni né tantomeno da unità immobiliari in proprietà esclusiva. Non esistevano, inoltre, dei servizi comuni. Di qui, fallito il tentativo di sciogliere il condominio, la richiesta viene rivolta al giudice.

La divisione del complesso immobiliare
Il condominio convenuto, però, eccepisce la legittimazione passiva a contraddire nello scioglimento condominiale. Si trattava, evidenzia, di un'azione che – assumendo contenuti e portata di una vera e propria divisione – imponeva la partecipazione e il confronto di tutti i condòmini siccome legata ad una potenziale ridefinizione dei diritti di comproprietà dei condividenti sulle parti comuni dell'originario complesso immobiliare. Il Tribunale di Alessandria concorda: l'eccezione di carenza di legittimazione passiva del condominio è fondata.

La rappresentanza che viene attribuita all'amministratore condominiale rispetto a qualsiasi altra azione inerente le parti comuni dell'edificio, scrive richiamando la Corte di cassazione 1460/2008, non si estende allo scioglimento del condominio equivalendo questa ad una modifica di un diritto reale e, dunque, ad una causa cui devono partecipare tutti i soggetti che per le loro quote ne sono titolari ossia tutti i condòmini del precedente condominio complesso immobiliare. Peraltro nella vicenda, vi era stata persino una rinuncia alla domanda accettata da controparte. Per tali ragioni, il Tribunale – ribadito il principio circa i limiti di manovra dell'amministratore – prende atto della rinuncia e dichiara l'estinzione del processo.