Condominio

Illegittima la delibera che modifica i millesimi in virtù della destinazione di una parte di un immobile a B&B

L'esercizio dell'attività di affittacamere o di B&B non modifica la destinazione d'uso a civile abitazione delle unità immobiliari

di Selene Pascasi

L'esercizio dell'attività di affittacamere o di B&B non modifica la destinazione d'uso a civile abitazione degli appartamenti e non incide sul regime di divisione delle spese condominiali che resta quello di un normale alloggio residenziale. Lo scrive il Tribunale di Catania con sentenza numero 3179 del 9 ottobre 2020.

I fatti
Ad impugnare la delibera di approvazione delle tabelle millesimali è la proprietaria di un immobile concesso in uso al nipote che, oltre a risiedervi stabilmente, ne utilizzava una parte per finalità ricettive non alberghiere. Motivo di contestazione? La maggiore attribuzione di millesimi a carico del proprio appartamento perché – si disse – la parziale destinazione d'uso a B&B avrebbe influito sui coefficienti. Riconteggiati i millesimi, l'assemblea li approvava provvisoriamente (vista l'urgenza di effettuare alcuni lavori) e li trascriveva a fianco dei precedenti. Ma, letto il verbale della riunione successiva, la signora apprendeva che l'assemblea anziché confermare le tabelle provvisorie le aveva riviste in suo danno. Di qui, l'impugnativa della delibera. Domanda accolta e decisione annullata.

La mancanza del quorum per la modifica dei millesimi
Intanto, premette il Tribunale, la delibera risultava adottata senza il quorum previsto dal secondo comma dell'articolo 1136 del Codice civile. Del resto, prosegue, già prima della riforma della disciplina, le sezioni Unite di Cassazione avevano stabilito che la modifica o la revisione delle tabelle millesimali dovesse approvarsi con tali maggioranze cioè con un numero di voti corrispondenti alla maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. E l'usufruttuario (che nella vicenda aveva votato) può legittimamente partecipare all'assemblea ed esprimere il suo voto solo per questioni di ordinaria amministrazione ma la modifica delle tabelle millesimali ha natura straordinaria.

Solo i nudi proprietari, quindi, potevano deliberare sulla modifica delle tabelle millesimali (Tribunale di Roma 3353/2020). A prescindere da tale rilievo, le tabelle approvate erano illegittime poiché basate sull'erroneo presupposto che la destinazione d'uso di una parte dell'immobile a B&B potesse influire sui relativi coefficienti di destinazione. Intanto, tiene a spiegare il Tribunale, l'esercizio dell'attività di affittacamere o di B&B non modifica la destinazione d'uso a civile abitazione delle unità immobiliari in cui viene condotta (Cassazione 24707/2014) e comunque l'obbligo di concorrere alle spese condominiali in proporzione ai millesimi di proprietà prescinde dall'uso effettivo che il singolo faccia delle parti comuni, dovendosi far riferimento all'uso potenziale.

Paga anche chi lascia l’immobile vuoto
Dovrà pagare, quindi, anche chi non utilizzi le parti comuni (magari perché tenga l'abitazione sfitta) mentre chi le usi più intensamente non potrà essere chiamato ad una maggiore contribuzione. Nella vicenda, allora, il gestore di bed and breakfast non doveva sborsare spese più alte rispetto ai suoi millesimi di proprietà non ravvisandosi nella presenza di clienti alcuna giustificazione ad una maggiorazione degli oneri.

In sintesi, conclude il giudice, il criterio di ripartizione non può essere alterato per via dell'esercizio dell'attività di B&B restando quello di un normale appartamento ad uso residenziale. In tal senso, si pronunciò pure il Tribunale di Roma 19388/16 per il quale imporre spese più pesanti al titolare di un B&B equivarrebbe a porgli un ostacolo all'utilizzo speciale del suo appartamento, quando invece si tratta di attività libera che il condominio non può impedire salvo che lo vieti un regolamento approvato all'unanimità. Inevitabile, allora, la scelta abbracciata dal Tribunale di Catania: annullare l'impugnata delibera assembleare avente ad oggetto l'approvazione tabelle millesimali e condannare il condominio alle spese di lite.

Per saperne di piùRiproduzione riservata ©