Necessario un piano di rilancio dell’edilizia costruito attorno al condominio

Dobbiamo prepararci alla ripresa economica del paese non appena questa crisi sanitaria ci darà tregua e per far ciò occorre approntare un importante piano di rilancio dell'edilizia improntato sul condominio. Non interventi temporalmente limitati - a “contagocce” o a “rubinetto”- che possono o meno trovare rinnovo, anche parziale, all'ultimo momento, ma un piano quinquennale d'incentivi che assicuri all'utente stabilità normativa.

Il condominio ha, difatti, necessità di regole certe e con lunghi orizzonti temporali per permettere agli amministratori di svolgere una appropriata funzione informativa e consultiva e di conseguenza raccogliere le decisioni della collettività. La logica che, negli ultimi anni ha caratterizzato gli sgravi fiscali connessi all'edilizia non ha permesso un pieno apprezzamento degli stessi soprattutto per la mancanza dei tempi necessari a rielaborare e trasmettere le informazioni.

Le eccessive lentezze
La normativa del super bonus 110% ne è l'esempio più eclatante. Oltre un anno di immobilismo dovuto all'attesa di circolari interpretative e decreti attuativi. Successivamente il tempo necessario a formare gli operatori, imprese, general contractor, istituti di credito, tecnici, commercialisti e gli stessi amministratori di condominio. Ora i tempi nuovamente ristretti ed insufficienti per la realizzazione delle opere, anche a causa dei noti problemi con gli uffici comunali – i cui dipendenti spesso sono in smart working - per l'ottenimento dei documenti necessari a valutare la conformità edilizia, alle eventuali sanatorie ed alle concessioni del suolo pubblico per le opere conseguenti, e pure per il reperimento delle imprese, dei ponteggi ed altro.

Proroga quinquennale
Se effettivamente vogliamo rilanciare l'economia dell'importante settore edilizio che porta anche lavoro ai settori professionali, bancario, energetico e finanziario, va disposto il rinnovo quinquennale del super bonus 110%, del bonus facciate e di ogni altro incentivo fiscale attualmente previsto. Le regole devono essere mantenute quelle esistenti, per evitare di ricadere nei problemi suddetti di studio della normativa e conseguente allungamento dei tempi per le decisioni esecutive.

Le correzioni da apportare
Vanno solo corrette alcune palesi storture normative quali:
•Va riconosciuta la piena detraibilità – nell'ambito dei massimali di spesa già riconosciuti – dell'onorario straordinario dell'amministratore di condominio rispetto a tutti i tipi di interventi con agevolazioni fiscali.
•Va prevista l'estensione del super bonus 110% agli immobili commerciali- superando così l'interpretazione dell'agenzia delle Entrate per la quale la norma – che non fa cenno a differenziazioni- dovrebbe riguardare solo i condomìni residenziali o a prevalente destinazione residenziale.
•Vanno posti dei limiti a controllo dell'operatività dei cosiddetti “general contractor” in maniera tale da evitare che questi operino spregiudicati ricarichi sulle spese detraibili tali da generare di fatto la detraibilità fiscale rispetto all'onere finanziario per l'anticipazione della liquidità e/o altri costi non specificatamente individuati o individuabili.

Pare purtroppo che alcune aziende – tra l'alto nemmeno edili - richiedano ricarichi di circa il 40% sui costi per assumere l'appalto con sconto in fattura, per poi subappaltare le opere ai prezzi reali di mercato. Tali rincari spesso impropriamente giustificati dai costi di attualizzazione del credito, in realtà racchiudono non meglio specificati oneri di dubbia detraibilità con il rischio di esporre i condòmini ad azioni di recupero dell'agenzia delle Entrate (che facilmente potrebbe mettere in raffronto il contratto d'appalto con quello di subappalto) ed i professionisti al rischio di azioni di responsabilità professionale. Poi, ci poniamo un problema sulla detraibilità del compenso dell'amministratore che si aggira su un range dal 2 al 3% ?

La normativa condominiale da rivedere
Anche la normativa condominiale va contestualmente modificata ed effettivamente adeguata alle nuove esigenze.
•L'Assemblea in videoconferenza non può essere rimessa alla volontà di una maggioranza (come attualmente prevede il riformato articolo 66 delle disposizioni di attuazione al Codice civile ma deve essere uno strumento di libero utilizzo da parte dell'amministratore a seconda delle esigenze e delle necessità del momento. Esistono già i quorum costitutivi e deliberativi dell'articolo 1136 Codice civile a tutela della formazione collettiva della decisione.
•L'involucro del fabbricato va chiaramente considerato un bene condominiale rispetto a tutti quegli interventi di miglioramento energetico e/o di prevenzione incendi o abbattimento delle barriere architettoniche. Lo stretto dualismo tra proprietà private e comuni che caratterizza l'istituto del Condominio va superato innanzi ad interventi finalizzati da scopi quali il contenimento dei consumi energetici o la sicurezza del fabbricato. Non è possibile che innanzi ad interventi volti al miglioramento energetico del fabbricato sia necessario procurarsi l'assenso personale dei proprietari di terrazzi o lastrici di copertura.

Oppure che, debbano nascere discussioni e/o vertenze giudiziarie in merito alla ripartizione delle spese per il contenimento del rischio d'incendio, che necessariamente si devono eseguire nell'ambito delle proprietà private ma per l'interesse della collettività.Si auspica che l'attuale Governo che, in più occasioni si è richiamato al “senso di responsabilità” che comporta il conseguente dovere della decisionalità dell'incarico, prenda in seria considerazione il mondo del condominio e sia promotore di tali riforme.