Le spese per i lavori di manutenzione delle chiostrine sono da ripartire su tutti i condòmini

Le chiostrine, cioè i cortili interni destinati a dare aria e luce a determinati piani o porzioni di piano di titolarità esclusiva dei proprietari dei piani superiori, sono beni diversi dai muri maestri interni dell'edificio che – essendo parti essenziali del fabbricato – sono comuni. Di conseguenza, alle spese di conservazione di tali muri dovranno concorrere tutti, compresi i proprietari dei negozi a piano terra anche quando non siano proprietari delle chiostrine. Lo scrive il Tribunale di Forlì con sentenza numero 941 del 18 novembre 2020.

La vicenda
Accende lo scontro la decisione di un condomino di contestare la delibera con la quale l'assemblea, nel corso di una riunione cui non aveva partecipato, approvava e ripartiva le spese di manutenzione per lavori straordinari di un cavedio condominiale. Il condominio, appellata la pronuncia del Giudice di pace che aveva accolto le lamentele, denuncia l'infondatezza dell'impugnazione: in quell'occasione, precisa, non era stata adottata alcuna delibera né era stato ripartito un preventivo di spesa ma erano stati semplicemente informati i condòmini sull'andamento di opere precedentemente deliberate.

Interventi che, peraltro, riguardavano le facciate dello stabile con obbligo del condomino di partecipare. E comunque, alcuni lavori interessavano la copertura dell'edificio, cornicioni e pluviali ed altri le facciate dei muri perimetrali che delimitano i cavedi, parti essenziali dello stabile. Si trattava, dunque, di opere a carico di tutti. Appello del Condominio accolto. Dai carteggi era emerso che la decisione di eseguirle – con individuazione della ditta cui affidarle ed approvazione del preventivo – era stata assunta non all'esito della riunione “informativa” cui faceva riferimento il proprietario ma con altra delibera incontestata ed adottata a seguito di assemblea regolarmente convocata.

Il contratto di appalto
Circa la ripartizione delle spese, poi, bastava leggere il contratto di appalto per individuare i lavori: sverniciatura, ripristino e tinteggiatura delle facciate, nella parte centrale del corpo scala per tutta l'altezza, sistemazione perdite dai cornicioni, ripristino. Ebbene, secondo l'articolo 1117 numero 1 del Codice civile, sono condominiali (salvo titolo contrario) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune. Tuttavia, le chiostrine – cortili interni destinati a dare aria e luce a determinati piani o porzioni di piano attribuiti in proprietà esclusiva ai proprietari dei piani superiori – sono beni giuridici diversi dai muri maestri interni che le delimitano.

Questi muri, infatti, in quanto parti essenziali per l'esistenza del fabbricato che sorreggono, si ritengono beni comuni per cui alle spese di conservazione sono tenuti tutti i condòmini, compresi i proprietari dei negozi a pianterreno pur non titolari delle chiostrine. Così, nella vicenda, discutendosi di lavori strumentali alla manutenzione e conservazione dei muri delimitanti i cavedi, integranti parti comuni, anche l'appellato (come tutti) doveva contribuire alle spese d'intervento. Queste, le ragioni per cui il Tribunale di Forlì accoglie l'appello e riforma la sentenza impugnata.