Obblighi di informazione in ambito condominiale

Nell'ambito della gestione condominiale vigono dei doveri d'informazione che non riguardano solo l'amministratore verso i singoli condomini ma anche, viceversa, i condòmini rispetto all'amministrazione condominiale. In particolare, i condomini dovranno aver cura di comunicare per iscritto tempestivamente all'amministratore di condominio ogni variazione loro riguardante i dati del Registro anagrafico tenuto dall'amminist razion e, come previsto infra al punto sei dell'articolo 1130 Codice civile. Tale disposto riguarderà, pertanto, sia la vendita o l'acquisto di un'unità immobiliare in condominio sia l'eventuale locazione o concessione in comodato.

Gli obblighi di comunicazione in caso di vendita
Nel caso di compravendita, la norma si ricollega all'articolo 63 delle disposizioni di attuazione al Codice civile, che riguardo agli obblighi di contribuzione alle spese condominiali, al quarto e quinto comma, prevede la solidarietà tra chi acquista e chi vende un immobile in condominio per quanto al pagamento dei contributi dell'anno in corso e a quello precedente. Il quinto comma dell'articolo in parola prevede poi, una particolare formalità in capo a chi vende, ovvero di trasmettere all'amministrator e del condominio copia autentica dell'atto di trasferimento; sotto pena di restare obbligato solidalmente con chi acquista fino al momento di avvenuta comunicazione e dunque eventualmente, in caso di omessa comunicazione, anche oltre i termini indicati dal precedente quarto comma.

In giurisprudenza, il Tribunale di Roma V° sezione del 2 gennaio 2018 nella sentenza numero 6 ha sancito che, ai sensi dell'articolo 63 delle disposizioni di attuazione al Codice civile, quinto comma nella nuova formulazione, chi cede diritti su unità imm obiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titol o che determina il trasferimento del diritto. A seguito della riforma del 2012, infatti, nell'ipotesi di trasferimento per atto tra viv i, a qualsiasi titolo di unità immobiliari in regime di condominio, la trasmissione all'amministratore della copia autentica dell'atto di trasferimento è essenziale al fine della liberazione dell'alienante dall'obbligo di contribuzione alle spese condominiali.

La ratio della norma va individuata nella scelta legislativa di non far gravare sull'amministratore del condominio l'impegno della continua individuazione dei titolari delle unità immobiliar i, inducendo in tal modo l'alienante a cooperare fattivamente al tempestivo aggiornamento del registro di Anagrafe condominiale.

Il caso della locazione
Chi concede in locazione un’unità immobiliare ricompresa nel Condominio dovrà parimenti darne comunicazione scritta all'amministratore di condominio trattando il registro anagrafico anche i dati relativi ai diritti personali di godimento. Dovranno, pertanto, essere trasmessi il nominativo ed il codice fiscale del conduttore dell'unità immobiliare. Tale obbligo è stato ripreso dalla legge di stabilità del 2016 che è andato a modificare l'articolo 13 della legge 431/1998 al comma primo, che, per l'appunto, per le locazioni abitative, prevede a carico del locatore l'obbligo di documentata comunicazione nei successivi sessanta giorni rispetto alla registrazione.

La comunicazione dei lavori nel proprio appartamento
Sotto altro versante, l'articolo 1122 del Codice civile prevede in capo al singolo condomino che intenda effettuare opere nell'unità immobiliare di sua pertinenza ovvero nelle parti comuni per un proprio vantaggio - ex articolo 1102 Codice civile - il dovere di darne preventiva notizia all'amministratore di condominio. Dovere d'informazione altresì previsto dal successivo articolo 1122 bis Codice civile in materia di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia elettrica da fonti rinnovabili, per quanto attiene ad interventi nell'interesse del singolo che comportino modificazioni delle parti comuni.

Tali disposti rappresentano una giusta contropartita rispetto ai doveri di custodia delle parti comuni in capo all'amministratore di condominio e di garante della sicurezza dell'immobile spesso imputatogli dalla giurisprudenza anche in materia penale. Come pure vanno inquadrati nell'ambito di offrire un'effettiva tutela al condominio e dei terzi in caso di danni che il singolo condomino potrebbe cagionare nell'esercizio del suo diritto di servirsi dei beni propri o condominiali.

Chi ha l’uso esclusivo del lastrico
Così è d'interesse riportare il Tribunale di Catania – terza sezione - nella sentenza numero 2646 del 20 giugno 2019 a mente del quale, il singolo condomino, proprietario esclusivo del lastrico di copertura del condomini o, è legittimato ad eseguire su di esso opere, purché le stesse non arrechino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio, essendo, l'esercizio delle facoltà riconducibili al diritto di proprietà esclusiva, subordinato al rispetto del disposto di cui all'articolo 1122 Codice civile, come novellato dalla legge di riforma del condominio, posto a tutela dello st abi le e, conseguentemente, dei singoli condomini.

Ne consegue che, allorquando l'esercizio del diritto di proprietà in violazione di detta norma, abbia cagionato un danno ad altri singoli condomini, essi avranno diritto al risarcimento del danno che ne fosse conseguito. La responsabilità del condomino proprietario del lastrico sussiste anche allorquando il fatto illecito, commesso mediante utilizzo indebito della cosa propria, trovi causa concomitante nell'uso di parti comuni condominiali. Ed invero, in detta ipotesi, il cosiddetto fatto del terzo, ovvero la condotta del condomino autore del fatto illecito, è tale da integrare l'ipotesi del cosiddetto caso fortuito, che vale ad escludere la responsabilità del condominio, custode ex lege delle parti comuni condominiali ai sensi e per gli effetti di cui all'articolo 2051 Codice civile.