L’assemblea può approvare lavori più contenuti rispetto a quelli inizialmente appaltati

L'assemblea di condominio può revocare i lavori sulle parti comuni, già approvati e idonei a risolvere il problema delle infiltrazioni, e sostituirli con interventi più contenuti e non sufficienti ad eliminare il problema. Non è ravvisabile alcun abuso di potere dell'assemblea se i lavori successivamente realizzati siano risultati comunque idonei e funzionali alla tutela sia del bene comune che della proprietà esclusiva, seppur non sufficienti alla completa eliminazione delle cause delle infiltrazioni. Lo ha stabilito il Tribunale di Roma con la sentenza 3585 del 1° marzo 2021.

Respinto il ricorso del condomino, che aveva sollevato l’eccesso di potere. Il giudice non può sindacare sulle scelte dell'assemblea dei condomini. Inoltre gli interventi in questione, anche se insufficienti ad eliminare le infiltrazioni, non hanno recato pregiudizio al condominio. Pertanto, non inutili e/o dannosi per il condominio

Il fatto
L'assemblea deliberava l'esecuzione di lavori di manutenzione dell'area condominiale, necessari per eliminare le infiltrazioni d'acqua nei sottostanti box auto. Affidava l'incarico ad una ditta in base ad un preventivo di circa 45.700 euro. Alcuni mesi dopo, però, l'assemblea cambiava idea. Revocava a maggioranza la precedente delibera ed approva interventi più contenuti, per soli 2.700 euro, incaricando un'altra ditta.Il proprietario di uno dei box danneggiati contesta l'operato dell'assemblea. A suo dire, la seconda delibera sarebbe viziata da eccesso di potere, perché i nuovi lavori deliberati si sono rivelati del tutto insufficienti a risolvere i gravi problemi di infiltrazioni.

L'assemblea, revocando i primi lavori e optando per interventi più limitati, avrebbe abusato dei propri poteri ed agito in violazione delle norme che le impongono di provvedere adeguatamente alla manutenzione delle cose comuni.La questione sollevata dal condomino richiede alcune considerazioni preliminari, puntualmente evidenziate dal tribunale romano.

Il giudice può sindacare le scelte dell'assemblea?
La giurisprudenza è concorde nell'affermare che il giudice non può entrare nel merito delle decisioni assunte dall'assemblea dei condomini. Il suo intervento deve essere limitato alle ipotesi di violazione di legge e del regolamento di condominio. Non è dunque ammesso alcun riesame del merito, in particolare sull'opportunità della decisione e sui motivi che l'hanno determinata. Il giudice deve limitarsi ad un “giudizio di legittimità”, verificare cioè se l'assemblea, in merito alle scelte adottate, abbia agito nel rispetto della legge.

Quando si può parlare di eccesso o abuso di potere
Nel corso del tempo, peraltro, la stessa giurisprudenza si è mossa nella direzione di una maggiore tutela della minoranza da eventuali abusi della maggioranza. In questa prospettiva, si è andato rafforzando il principio secondo il quale «l'esame del merito della delibera è consentito al fine di accertare se la delibera stessa sia viziata sotto il profilo dell'abuso del diritto o dell'eccesso di potere». L'indagine sul merito (della delibera) è dunque consentita, seppur entro certi limiti. In particolare, è possibile «solo qualora sia strumentale ad un giudizio sulla legittimità della stessa e cioè per accertare quale sia lo scopo dell'atto al fine di verificarne l'eventuale invalidità in relazione ad una finalità che si ponga in contrasto con le finalità consentite dalla legge o dal regolamento» (Cassazione 5889/2001; 10611/90; 10199/12).

La presenza di un grave pregiudizio
Proviamo a semplificare. La legge attribuisce all'assemblea condominiale dei poteri finalizzati a determinati scopi, anch'essi individuati dalla legge. Il giudice può valutare se l'uso di tali poteri fatto dall'assemblea (attraverso le delibere adottate) sia coerente con le finalità da perseguire. Se l'assemblea fuoriesce da questi binari, può configurarsi un eccesso di potere (o abuso o cattivo uso del potere). Si tratta di una valutazione che il giudice deve effettuare senza, come detto, entrare nel merito delle decisioni prese, in base a parametri obiettivi.

Per questo, l'eccesso di potere è configurabile solo «in presenza di un grave pregiudizio per la cosa comune, ovvero se si accerti un abuso del diritto, che può ravvisarsi quando la causa della deliberazione sia deviata dalla funzione tipica».L'assemblea può cambiare idea? Ciò premesso, nel caso in esame il condomino si lamenta del fatto che l'assemblea avrebbe esercitato male i suoi poteri, in particolare perché, revocando la precedente decisione, avrebbe appaltato lavori insufficienti ad una idonea manutenzione del bene comune ed non adatte allo scopo di eliminare le infiltrazioni.

Possibile cambiare idea
Si può parlare in questo caso di eccesso di potere? È configurabile un grave pregiudizio per la cosa comune?Sul punto, il giudice evidenzia anzitutto che l'assemblea ben può legittimamente rideterminarsi e, quindi, revocare una precedente deliberazione sostituendola con una nuova manifestazione di volontà collettiva. Tanto più quando – come nel caso di specie – non era stato ancora sottoscritto un contratto di appalto, per cui nessun pregiudizio di carattere economico si poteva profilare (pagamento di penale o altro) ai danni dei condomini.

La decisione del caso
Nella vicenda in esame non sono emersi elementi per ritenere che i lavori deliberati avrebbero nuociuto al condominio. Detti lavori, successivamente realizzati, sono risultati comunque «idonei e funzionali alla tutela del bene di proprietà attrice», seppur non sufficienti alla completa eliminazione delle cause delle infiltrazioni. Pertanto, non inutili e/o dannosi per il condominio.Secondo il Tribunale di Roma, dunque, non si può parlarsi di eccesso di potere.

Anche perché occorre considerare che, in caso di inerzia dell'assemblea, ogni singolo condomino ha la possibilità di rivolgersi al giudice (articolo 1105 comma 4 Codice civile) per ottenere un provvedimento sostitutivo da attuare con la nomina di amministratore ad acta (incaricato cioè dal giudice solo per la gestione di uno o più affari specificamente individuati nel decreto di nomina). L'inerzia dell'assemblea, in quanto frutto della mancata volontà di provvedere, non può integrare eccesso di potere.