La delibera per il superbonus in un condominio minimo
Vi espongo un quesito legato al superbonus. Sono proprietario di un appartamento facente parte di un condominio minimo composto da 3 unità abitative di proprietà di 3 proprietari diversi (non c'è regolamento né amministratore né codice fiscale, non essendoci i requisiti di legge per richiederli). Vorrei usufruire del superbonus utilizzando come intervento trainante il cappotto termico con tutti i requisiti necessari per ricadere nel 110% e trainando altri interventi sulla mia unità immobiliare quali infissi, pannelli e caldaia. Gli altri due proprietari(2/3) non sono interessati all'agevolazione in oggetto, uno per problemi ereditari, l'atro invece vuole vendere l'appartamento. In base alle recenti disposizioni indicate nell'art. 10 comma 3 DL 76/2020 ed all'interpello DR Piemonte n. 901-713/2020 sembra possibile che io possa usufruire del superbonus sull'intervento trainante se mi faccio carico dell'intera spesa, appellandomi anche alla diversa convenzione indicata dall'art. 1123 codice civile. L’iter assembleare potrebbe essere il seguente: 1) posso convocare da solo l'assemblea legata al superbonus in quanto il quorum costitutivo dell'assemblea è 1/3 dei condomini che rappresentino 1/3 del valore dell'edificio, quindi se gli altri 2/3 non vengono o sono dissenzienti posso comunque procedere alla convocazione e l'assemblea sarebbe validamente costituita. 2) La delibera si ritiene valida se approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno 1/3 del valore dell'edificio. Nel caso di specie, essendoci solo io, la maggioranza è presente e rappresento inoltre anche l'1/3 dell'edificio. Se tutto ciò è corretto, come formalizzo tale situazione? È necessaria un “autodelibera” nella forma di una delibera condominiale classica, che dev'essere comunque notificata agli altri condomini o in base alle disposizioni normative che ho elencato posso agire in piena autonomia tramite autodichiarazione? Questa formalità sarà poi necessaria nel caso di apposizione del visto di conformità legato alla cessione o sconto in fattura?
Al fine di risolvere il problema posto dal lettore occorre richiamare due norme di recente conio. La prima, l'articolo 1, comma 3, del Decreto Legge 76/2020, a mente del quale: 3. Ciascun partecipante alla comunione o al condominio può realizzare a proprie spese ogni opera di cui agli articoli 2 della legge 9 gennaio 1989, n. 13, e 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, anche servendosi della cosa comune nel rispetto dei limiti di cui all'articolo 1102 del codice civile.
La seconda, l'articolo 119, comma 9 bis, del Decreto Legge “Rilancio”, per la parte finale, laddove dispone che: “…Le deliberazioni dell'assemblea del condominio, aventi per oggetto l'imputazione a uno o più condomini dell'intera spesa riferita all'intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse modalità di cui al periodo precedente e a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole”.
Sulla scorta di quanto sopra, anche per il condominio minimo, è possibile che uno dei condòmini possa dare luogo all'esecuzione degli interventi di cui al superbonus, purché sostenga integralmente la spesa e rispetti i limiti di cui all'articolo 1102, Codice civile.La formalizzazione dell'intervento, anzi dell'accordo inter partes (tra i condòmini), può ricevere concreta determinazione in sede assembleare, visto la necessità del consenso richiesto dalla norma da parte del condòmino che si accolla integralmente la spesa (e, dunque, la responsabilità dell'intervento).
Questa linea interpretativa è stata peraltro confermata dall'Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 901-713/2020 della Direzione regionale Piemonte. Secondo l'Agenzia, in base all'art. 10 comma 3 del DL 76/2020
