Con delibera unanime è sempre possibile differenziare il concorso agli oneri di gestione

L'accordo con cui si modificano i criteri di ripartizione delle spese condominiali può essere contenuto sia nel regolamento contrattuale, sia in una delibera approvata all'unanimità. È sempre possibile, così, differenziare il concorso agli oneri di gestione in misura maggiore o minore rispetto alla proporzione per quote di proprietà e perfino prevederne l'esenzione totale o parziale per qualche condomino. Lo afferma il Tribunale di Roma con sentenza numero 15586 del 9 novembre 2020.

La vicenda
Sono alcuni proprietari ad impugnare le delibere con le quali l'assemblea aveva deciso di dotare l'impianto di riscaldamento di caldaia a condensazione stabilendo che i distaccati non dovessero corrispondere quote per l'acquisto di carburante ma partecipare solo ai costi di manutenzione. La caldaia, poi, sarebbe stata dimensionata in base al numero effettivo delle unità da servire. L'allora amministratore, proseguono, ricevuta la comunicazione di distacco da parte di alcuni, aveva chiesto una perizia tecnica affinché fosse provato che non ne sarebbero derivati notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri. Quella perizia, però, non era stata trasmessa.

E comunque, la volontà di distaccarsi andava dichiarata entro la successiva assemblea ma nulla risultava in tal senso. In sostanza, quei condòmini si erano distaccati senza presentare una perizia sulle conseguenze e senza l'ok dell'assemblea. Peraltro, visto che la nuova caldaia poteva servire tutti gli alloggi e non solo quelli degli attaccati, non era corretto il piano di riparto con cui ai distaccati erano state attribuite solo le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto e la quota di consumi fissi involontari.

L’equa ripartizione delle spese
In quel modo, sottolineano, era stata violata la normativa sull'equa ripartizione spese e contenimento del consumo energetico non avendo l'assemblea tenuto conto dell'entrata in vigore del Dlgs 102/2014 che – con specifico riguardo al consumo derivante da impianto centralizzato – individua l'esistenza del consumo involontario (ossia indipendente dall'utente) principalmente nelle dispersioni di calore della rete di distribuzione e lo divide secondo millesimi calcolati sul fabbisogno di energia termica utile. In sintesi, a loro avviso, l'esclusione dal pagamento del carburante dei distaccati andava riferita al consumo volontario. Di qui, la richiesta di dichiarare la nullità o di annullare le delibere.

La decisione
Tesi bocciata. Sono nulle, ricorda il Tribunale, le delibere con cui a maggioranza si stabiliscano o si modifichino i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità dall'articolo 1123 del Codice civile o dal regolamento condominiale contrattuale (per necessità di consenso unanime) ma sono annullabili (quindi impugnabili entro certi termini) quelle con cui si determini concretamente la ripartizione delle spese in difformità da quei criteri. Ancora, va considerato che la disciplina legale di ripartizione può essere derogata con convenzione contenuta nel regolamento contrattuale o in una delibera approvata all'unanimità.

Del resto, le disposizioni di cui agli articoli 1118 comma 1 e 1123 del Codice civile non precludono l'adozione di discipline convenzionali che differenzino gli obblighi dei partecipanti di concorrere agli oneri di gestione, attribuendoli in proporzione maggiore o minore rispetto a quella scaturente dalla quota di proprietà. Anzi, in assenza di limiti posti dallo stesso articolo 1123 del Codice civile, la deroga convenzionale può arrivare a dividere in quote uguali tra i condòmini gli oneri generali e di manutenzione delle parti comuni e prevederne l'esenzione totale o parziale per taluno (Cassazione 16321/2016).

E allora, le delibere impugnate – adottate dalla totalità dei proprietari per 1000 millesimi ed approvate all'unanimità – avevano validamente stabilito che i distaccati non fossero tenuti a partecipare ad alcuna spesa per l'acquisto del metano sia relativa al consumo volontario del carburante, sia relativa al consumo involontario. Queste, le motivazioni per le quali il Tribunale di Roma rigetta integralmente le domande.