Condominio

La sentenza contro il condominio non fa stato contro i condòmini se l’azione è sbagliata

Nel caso specifico era rivolta all’amministratore che non aveva legittimazione

di Rosario Dolce

Era il 30 dicembre 1999, quando la Cassazione a sezioni Unite, con apposita sentenza (la numero 943), aveva precisato che le clausole dei regolamenti condominiali predisposti dall'originario proprietario dell'edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l'uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare.

La modifica delle clausole regolamentari
Ciò vuol dire, in altri termini, che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall'unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino la metà dei millesimi e chiaramente degli intervenuti in adunanza.

Ciò premesso comprendiamo, in tal modo, la portata della recentissima ordinanza 6656 emessa dalla Cassazione in data 10 marzo 2021 , con cui, a fronte di una sentenza emessa contro il condominio, avente ad oggetto la valutazione sulla legittimità di una delibera assembleare che disponeva la modifica di due disposizioni regolamentari (di natura pattizia, siccome contenuti in un regolamento, per l'appunto, contrattuale – almeno così è dato desumere dalle stringata motivazione), ha confermato che, a cospetto di essa, i condòmini non erano in grado di impugnarla dinanzi alla Corte di appello, potendo, al più, formulare una opposizione di terzo, a norma dell'articolo 404 Codice procedura civile.

L’impugnazione
L'impugnazione non è un'azione giudiziale ma un potere processuale. In questa affermazione, in effetti, c'è tutta la sostanza del ragionamento del decidente, di sopraffina rilevanza giuridica se contestualizzato al diritto condominiale.Per cui: «la sentenza che, come nella specie, dichiari la nullità di clausole del regolamento di condominio contrattuale, accogliendo la domanda proposta nei confronti dell'amministratore di condominio, privo al riguardo di legittimazione passiva, non può, perciò, essere appellata da uno o da alcuni singoli condòmini (non essendo comunque idonea a fare stato nei confronti degli stessi, come invece nella fattispecie decisa da Cassazione civile 4436/2017)».

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