Il doppio appalto tra facciata e balconi e la posizione dell’amministratore

La facciata è una parte comune. Almeno di essa ne fa menzione l'articolo 1117 Codice civile. Più problematica è la situazione dei balconi che insistono sulla facciata, per cui si dovrebbe fare sempre una valutazione di fatto in ordine alla tipologia e alle rispettive peculiarità costruttive. In genere, si è precisato che i balconi aggettanti, privi di ornamenti sul cordolo di rilievo estetico, siano parti private (tra le tante, Cassazione 13509/2012).

I chiarimenti delle Entrate
Ora, quando l'appalto per i lavori di manutenzione straordinaria – ad esempio, per quelli descritti dal bonus facciate - riguarda il prospetto dell'edificio nella sua unitarietà e, quindi, comprende anche i balconi, si è posto il problema della relativa estensione.L'agenzia delle Entrate con l'interpello 289 del 21 agosto 2020, ha precisato che: «In presenza di tutti i requisiti richiesti ai fini dell'agevolazione in commento e fermo restando il rispetto di ogni altro adempimento previsto a tal fine, che non sono oggetto della presente istanza di interpello – il bonus facciate spetta anche per le spese sostenute per il rifacimento della copertura del piano di calpestio del balcone e per la sostituzione dei pannelli in vetro che costituiscono le pareti perimetrali del balcone, trattandosi di elementi costitutivi del balcone stesso».

Ritornando alla questione principale, risulta di tutta evidenza che, in tali situazioni, all'appalto sulla facciata, da gestire come parte comune, dovrebbero fare da corollario l'appalto per ogni singolo balcone; da rimettere soggettivamente, quale committente, a ciascun proprietario (o meglio, a ciascun condòmino). Chiaramente il riflesso di tale situazione soggettiva si sviluppa anche nel ruolo che assolve l'amministratore. Questi è il mandatario dei condòmini per la gestione delle parti comuni e non per quelle private, salvo un mandato specifico conferito dagli stessi proprietari. La cura degli adempimenti volti a favore la gestione degli appalti sui balconi è, senza timore di smentite, qualificabile come un'attività ultronea rispetto quella di cui all'articolo 1130 Codice civile.

La pronuncia più recente
Un esempio pratico di tale situazione è apprezzabile nella ordinanza della Cassazione 4842 del 2021. In questo caso, l'amministratore aveva ricevuto il pagamento della quota relativa all'appalto del balcone privato, direttamente dal proprietario dello stesso col compito di destinarlo all'appaltatore.L'appaltatore, tuttavia, ha contestato di aver ricevuto tale somma di danaro, da parte dell'amministratore, ponendo così un problema sulla configurabilità dell'adempimento in capo al medesimo, in quanto soggetto non legittimato a riceverlo.

In effetti, la risposta offerta dalla giurisprudenza di merito, nel qual caso, fa richiamo dell'articolo 1188 Codice civile, a mente del quale: «il pagamento deve essere fatto al creditore o al suo rappresentante, ovvero alla persona indicata dal creditore o autorizzata dalla legge o dal giudice a riceverlo. Il pagamento fatto a chi non era legittimato a riceverlo libera il debitore, se il creditore lo ratifica o se ne ha approfittato». Nella specie il creditore (appaltatore) – per come si legge nel provvedimento in commento - ne aveva approfittato ricevendo quanto dovutogli dal proprietario del balcone, tramite l'amministratore.

Conclusioni
Per contro, va detto che il condòmino, per la quota parte ad egli imputata, sui lavori di manutenzione straordinaria inerenti la facciata (parte comune), non può versare la stessa a mani dell'appaltatore. Il condominio si pone, verso i terzi (quindi verso l'appaltatore), come soggetto di gestione dei diritti e degli obblighi dei condomini, attinenti alle parti comuni, sicché l'amministratore è rappresentante necessario della collettività dei partecipanti, sia quale assuntore degli obblighi per la conservazione delle cose comuni, sia quale referente unico dei relativi pagamenti (in punto, per maggiori approfondimenti, si veda Cassazione 2049/2013).