Rientra nelle attribuzioni dell’amministratore agire per l'osservanza del regolamento condominiale

L'amministratore, tenuto a curare l'osservanza del regolamento condominiale contrattuale, è legittimato ad agire ed a resistere in giudizio per ottenere che un condomino non adibisca la propria unità immobiliare ad attività vietata da tali regole. Avrà bisogno, quindi, di una specifica delibera assunta a maggioranza solamente per le liti attive e passive esorbitanti dalle proprie incomben ze. Lo ricorda il Tribunale di Roma con sentenza 15062 del 30 ottobre 2020.

I fatti
Sono due Srl ad impugnare la deliberazione assembleare con cui veniva approvato a maggioranza il conferimento dell'incarico ad un legale al fine di intraprendere l'azione giudiziaria tesa a far cessare le attività recettive presenti nello stabile. Si trattava, secondo le società, di decisione che – promuovendo una lite attiva contro due condòmini – era diretta a limitarne il diritto di proprietà, per cui il quorum di approvazione era quello speciale sancito dal quarto comma dell'articolo 1136 del Codice civile. E comunque, non essendo presenti all'assemblea, non avevano ricevuto il verbale.

Il condominio si difende: la materia del contendere era cessata atteso che la delibera impugnata era stata superata e cancellata dalla delibera con la quale si decideva di procedere nei confronti delle attività ricettive affinché cessassero per palese contrasto con il regolamento e, perciò, di nominare un legale. Peraltro, l'incarico rientrava nella previsione dell'articolo 1130, comma 1 numero 1, del Codice civile, che impone all'amministratore di agire anche in via giudiziaria perché si rispetti il regolamento che, nella fattispecie, vietava le attività ricettive.

La decisione
Il Tribunale di Roma, esclusa la cessazione della materia del contendere per essere la delibera cui faceva riferimento il condomino antecedente e non successiva a quella impugnata, boccia la domanda delle Srl. L'assemblea, spiega, aveva approvato a maggioranza il conferimento dell'incarico ad un legale di fiducia al fine di intraprendere l'azione volta a far cessare le attività ricettive presenti nello stabile condominiale. Ebbene, secondo le società erano errate le modalità di votazione ritenendo applicabile il comma 4 dell'articolo 1136 del Codice civile riguardante il quorum previsto per le liti attive e passive relative a materie esorbitanti le attribuzioni dell'amministratore.

Nodo della lite, allora, il poter ricondurre o meno l'affidamento dell'incarico ad una causa esorbitante le sue attribuzioni. Ma, prosegue il Tribunale, l'amministratore ha il compito di curare l'osservanza del regolamento di condominio e l'incarico era diretto ad attuare le regole condominiali. Preziosa, al riguardo, l'indicazione della Cassazione che – con sentenza 21841 del 25 ottobre 2010 – volle precisare come l'amministratore, tenuto a curare l'osservanza del regolamento, è anche legittimato ad agire ed a resistere in giudizio per ottenere che un condomino non adibisca la sua unità ad attività vietata senza specifica delibera assunta con la maggioranza del secondo comma della norma richiamata.

In sintesi, a prescindere dalla fondatezza o meno dell'azione, l'oggetto della controversia riguardava astrattamente l'osservanza di una norma del regolamento condominiale perciò la delibera impugnata non era affetta da un vizio di illegittimità perché assunta a maggioranza valida. Queste, le ragioni in base alle quali il Tribunale di Roma rigetta la domanda con condanna alle spese processuali.