Condominio

Danni da incendio e mancato pagamento da parte dell'amministratore della rata della polizza fabbricati

Pur non avendo soldi in cassa, è stato ritenuto colpevole il suo atteggiamento perchè poco incisivo ai fini del reperimento delle somme

di Giuseppe Marando

In tema di responsabilità contrattuale, la Suprema corte ha condannato un amministratore al risarcimento dei danni subiti da un condòmino nel suo appartamento a causa di un incendio sviluppatosi nell'edificio condominiale e non coperto dalla polizza assicurativa per il mancato pagamento del premio, che l'amministratore ha giustificato con la mancanza di liquidità (Cassazione 5 febbraio 2021 numero 2831).

Le responsabilità in capo all’amministratore
Come si è giunti a questa decisione, che ha condiviso in punto di responsabilità (e non di danno) la sentenza della Corte d'appello?Va ricordato che, in quanto mandatario dei condòmini, l'amministratore incorre in responsabilità contrattuale se non adempie ai suoi obblighi, che sappiamo essere numerosi e disseminati, oltre che nel Codice civile, in varie leggi speciali; e per l'articolo 1218 del Codice questa responsabilità civile è presunta, nel senso che l'amministratore è tenuto al risarcimento del danno se non prova la sua mancanza di colpa («onere probatorio» a carico del debitore).

Aggiungiamo, per maggior chiarezza, che il fondamento di tale responsabilità prende le mosse da due norme fondamentali del Codice: l'articolo 1710 che impone di usare la «diligenza del buon padre di famiglia», cioè il comportamento «che è lecito attendersi da qualunque soggetto di media avvedutezza e acc ortezza, memore dei propri impegni, cosciente delle relative responsabilità» (Cassazione 19778/2003); e l'articolo 1708 per il quale l'adempimento del mandato comprende non solo gli atti per i quali è stato conferito ma pure quelli necessari al loro compimento.

La diligenza del buon padre di famiglia
Sotto il primo aspetto, va ricordato che la diligenza per le attività professionali deve valutarsi con riguardo all'attività prestata (e l'amministratore è configurato dalla riforma 2012 come un professionista), per cui la responsabilità contrattuale e risarcitoria da inadempimento va rapportata alle sue specifiche conoscenze e com petenze. Per quanto concerne l'articolo 1708, i relativi interventi sono individuati dalla giurisprudenza, in via analogica, negli atti preparatori, esecutivi e strumentali, che si riconnettono all'attività prevista dalla legge e ne raffigurano lo svolgimento nat urale; per fare solo qualche esempio: rilascio di copia degli atti della gestione condominiale (Cassazione 4686/2018); stipula del contratto di appalto ed attività connesse (Cassazione 22313/2013); partecipazione alle assemblee (Cassazione 3596/2003); e così via.

Intervento non sufficiente
Proprio al dettato di quest'ultima disposizione si affidano i giudici (sia di appello che di legittimità) per fondare la loro pronuncia risarcitoria, in pieno dissenso dal tribunale, rimarcando che l'amministratore non aveva dimostrato di aver fatto tutto il possibile (informazione dei condòmini, fissazione di un'assemblea condominiale, recupero delle somme presso i morosi) per procurarsi il denaro sufficiente. Risulta dagli atti che l'amministratore aveva ricevuto da quello uscente la documentazione il 6 marzo mentre la rata dell'assicurazione scadeva il 14 marzo ed il pagamento era avvenuto il 12 giugno, ovvero due giorni dopo l'incendio.

Il Tribunale aveva respinto la domanda di risarcimento osservando che i condòmini non avevano fornito all'amministratore le risorse necessarie per il pagamento e che i tempi erano troppo stretti fra la presa in consegna della gestione condominiale e la scadenza del rateo; decisione, poi, rigettata in appello e Cassazione. Il rilievo dei primi giudici induce, tuttavia, una riflessione, portando a valutare quale efficacia esimente potrebbero avere, anche in un caso del genere:
a) l'obbligo dei mandanti (e quindi dei condòmini) di fornire al mandatario (cioè all'amministratore) i mezzi necessari per l'espletamento dei compiti (articolo 1719 del Codice);
b) il dovere dei danneggiati di usare l'ordinaria diligenza per evitare i danni (articolo 1227 del Codice), che nella specie possiamo riferire alla diligenza dei condòmini nel pagamento dei contributi condominiali.

Conclusioni
Sennonché, sembrano assorbenti i rilievi della Cassazione sul notevole lasso di tempo (circa tre mesi) fra l'insediamento dell'amministratore ed il sinistro, sulla mancanza di alcuna iniziativa dell'amministratore per rimpinguare la cassa anche a rata già scadut a e sulla circostanza che se avesse effettuato il pagamento anche dopo la scadenza (ma prima del sinistro) la copertura assicurativa si sarebbe riattivata.Comunque, rimane sempre il problema dell'opportunità di ripensare, sul piano legislativo, una nuova figura dell'amministratore di condominio, professione sempre più complessa e responsabilizzata, priva di albo, che deve anche muoversi, sovente, fra incertezze interpretative.

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