Legittima la delibera che compensa i saldi attivi con le quote condominiali

Non è invalida, ma pienamente legittima la delibera di approvazione del rendiconto, con cui si provveda (anche) all'impiego degli eventuali attivi di gestione, costituiti dai proventi che il condominio trae dalla locazione a terzi di parti comuni, al fine di ridurre, per parziale compensazione, l'importo delle spese da ripartire tra i singoli condòmini, con conseguente proporzionale incidenza sui conti individuali di questi ultimi e sulle quote dovute dagli stessi. Il principio è stato appena enunciato dalla Cassazione con la ordinanza 3043 del 09 febbraio 2021.

Il quadro concettuale
Con questo provvedimento la Cassazione, sotto il profilo interno, completa il quadro relativo alla disciplina del contratto col quale un condominio conceda in godimento ad un terzo, dietro il pagamento di un corrispettivo, il lastrico solare, o altra idonea superficie comune, allo scopo precipuo di consentirgli l'installazione di infrastrutture ed impianti (nella specie necessari per l'esercizio del servizio di telefonia mobile), che comportino la trasformazione dell'area (in punto, si veda sezioni Unite, 8435/2020).

Il fatto
Il caso da cui prende spunto la controversia riguarda l'impugnazione di una delibera che approvava il rendiconto di gestione e disciplinava, in esso, le modalità di ripartizione dei proventi conseguiti dalla cessione a terzi del lastrico solare, per le descritte finalità (oggetto dell'impugnazione erano anche i decreti ingiuntivi ottenuti in forza di esse statuizioni contro il condòmino opponente).

Nello specifico, l'assemblea dei condòmini – richiamando un precedente deliberato (approvato all'unanimità) – aveva suddiviso le rendite derivanti dai canoni di locazione in compensazione degli importi dovuti a titolo di contributi da ciascun condòmino in ragione dei millesimi di proprietà. Tale decisione, era stata ritenuta illegittima da parte del ricorrente, che, invece, ne chiedeva l'elargizione diretta, per non essere pregiudicato al pagamento di oneri condominiali non dovuti.

Il criterio
Le entrate, in questione - per come si apprende dalla narrativa del fatto riportata nel provvedimento in esame - erano pari al 55,61% delle spese, ogni spesa è stata così abbattuta in tale percentuale. I condòmini sono stati, dunque, impegnati a versare al condominio la differenza dovuta, in termini di quota percentuale.

Il provvedimento
La corte di Cassazione, con il provvedimento in commento, ha ritenuto legittima la deliberazione in disamina, richiamando, in tal caso, la previsione dell'articolo 1135, comma 1, numero 3 Codice civile, a mente del quale: «Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condòmini provvede […] alla approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego residuo attivo della gestione».

Più specificatamente, con riferimento al tenore del deliberato impugnato, i giudici di legittimità – enunciando il principio di diritto sopra riportato – hanno anche motivato affermando che una simile decisione risulta essere «.. espressione del potere discreziona le dell'assemblea (e non pregiudica) né l'interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, né il loro diritto patrimoniale all'accredito della proporzionale somma, perché compensata dal corrispondente minor addebito degli oneri di contribuzione alle spese».