Lastrici solari: le spese di manutenzione in uso esclusivo spettano ai condòmini in «colonna d'aria»

Una delle norme che ha destato più discussione in giurisprudenza ed ancor prima nei consessi assembleari è di certo l'articolo 1126 Codice civile per la ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione dei lastrici solari in uso esclusivo. Tale disposto, pur nella sua apparente semplicità, propone diverse problematiche applicative che vanno dall'esatta individuazione dei condòmini tenuti a corrispondere le spese alla tipologia delle lavorazioni d'interesse comune, distinguendole da quelle a carico del privato utilizzatore, fino all'individuazione dei soggetti tenuti a corrispondere eventuali danni arrecati agli appartamenti sottostanti.

Le tabelle di riparto
In realtà, spesso la contesa nasce dall'assenza di una puntuale disciplina nell'ambito del Regolamento di condominio – che di per sé, avrebbe proprio la funzione di curare la suddivisione delle spese rispetto allo specifico fabbricato – e pure la mancanza di specifiche tabelle di riparto delle spese. La trattazione deve necessariamente partire dalla formazione delle tabelle millesimali che, va ricordato, nascono sostanzialmente dalla misurazione delle superfici delle proprietà esclusive, dalla loro rivalutazione con più e diversi coefficienti e dalla parametrazione millesimale dei diversi valori.

Partendo dalla superficie di un'unità immobiliare si riuscirà, così, ad attribuirgli un valore millesimale che andrà ad esprimere l'obbligo di contribuzione del singolo per la manutenzione dei beni comuni e di conseguenza il “peso” millesimale del voto del singolo condomino.

Il lastrico in uso esclusivo
Quando un bene comune non appartiene a tutti e non offre a tutti i condomini la stessa utilità, come nel caso dei lastrici solari di uso esclusivo, anche in virtù dell'ultimo comma dell'articolo 1123 Codice civile, per la partecipazione alle spese si dovranno individuare i condomini interessati che traggono utilità dal bene. Così, ai sensi dell'articolo 1126 Codice civile, scorporata la quota di contribuzione a carico del proprietario esclusivo del lastrico, pari ad un terzo della spesa, i restanti due terzi andranno a ricadere sui condomini che usufruiscono della copertura del lastrico trovandosi nella cosiddetta “colonna d'aria” sottostante al lastrico.

Infatti a norma dell'articolo 1126 «Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico serve, in proporzione del valore del piano o porzione di piano di ciascuno».

Le pronunce di legittimità
Recentemente, la Cassazione, nella sentenza 18045 del 28 agosto 2020, ha affermato che: «Per il riparto delle spese di riparazione e ricostruzione del lastrico solare ad uso esclusivo, l'articolo 1126 Codice civile prevede l'obbligo a partecipare alle spese, nella misura dei 2/3, da parte di tutti i condòmini dell'edificio o della parte di questo a cui il terrazzo solare serve ovvero a coloro ai quali appartengono unità immobiliari di proprietà individuale, a cui funge da copert ura, con esclusione dei condòmini ai cui appartamenti il lastrico stesso non sia sovrapposto. L'obbligo di partecipare alla ripartizione dei due terzi della spesa non deriva dalla sola, generica, qualità di condomino, bensì dall'essere proprietario di un'unità immobiliare compresa nella colonna d'aria sottostante alla terrazza oggetto della riparazione».

Pertanto, si potrà porre il problema della valutazione della quota di contribuzione dei condomini con unità immobiliari sottostanti al lastrico, specie se non interamente coperte dallo stesso. Difatti, potremmo trovare unità immobiliari coperte marginalmente dal lastrico ma con un elevato valore millesimale in quanto le restanti superfici si trovano sotto il tetto comune a tutti i condomini, oppure condomini con ridotti valori millesimali in quanto proprietari di appartamenti più piccoli ma coperti integralmente dal lastrico.

I casi specifici
L'applicazione del valore millesimale generale – proporzionato all'ampiezza di tutto l'immobile e non solo alla superficie coperta dal lastrico – potrebbe così divenire ingiusto, caricando maggiori spese ad alcuni per superfici non effettivamente coperte, rispetto ad altri condomini totalmente coperti dal lastrico. Nel caso, l'unica soluzione percorribile sarà inevitabilmente quella di determinare ed approvare, a priori di qualsiasi decisione, un'apposita tabella millesimale riferita e parametrata alle sole superfici coperte dal lastrico.

Il criterio di ripartizione delle spese di cui articolo 1126 Codice civile, prende, dunque, in considerazione un manufatto complesso che svolge contemporaneamente una funzione di copertura ed una di calpestio, in relazione alle quali il legislatore, ha previsto di per sé una doppia contribuzione in ragione di un terzo per il calpestio ed i due terzi per la copertura. Dovranno, pertanto, formare l'ammontare delle spese da ripartirsi tanto i costi per la demolizione delle precedenti pavimentazioni ed impermeabilizzazioni sottostanti, quanto quelli per la ricostruzione delle stesse e comunque tutte le spese connesse alla “funzione” di copertura, nonché le spese per la tinteggiatura degli appartamenti sottostanti danneggiati dalla vetustà del lastrico.

Eventuali spese derivanti dalla manutenzione di tubazione comuni – per il funzionamento dell'impianto di riscaldamento centralizzato o per l'adduzione dell'acqua agli appartamenti – che dovessero trovarsi sotto al lastrico – non potranno ripartirsi ex articolo 1126 (in quanto non originate dalla copertura) bensì tra i condomini proprietari degli impianti, sulla base delle rispettive tabelle, i quali nel caso, e nelle medesime quote, dovranno accollarsi anche le spese per il ripristino del lastrico causate delle operazioni di manutenzione delle condutture sottostanti.