Condominio

Il venditore è tenuto a garantire la commerciabilità del bene

Altrimenti risponde dei danni, essendosi impegnato nel rogito a cedere immobile conforme alle normative vigenti

di Matteo Rezzonico

La vendita di un immobile oggetto di ristrutturazione e frazionamento privo di spazio parcheggio, nel regìme vincolistico esistente nel 2003 (di cui all'articolo 9 della legge 122 del 1989, della legge 1150/1942 e del Regolamento edilizio comunale), obbliga il venditore a risarcire all'acquirente i danni consistenti nell'acquisto di un appezzamento di terreno limitrofo per costituire il vincolo di pertinenzialità (del posto auto da realizzare). Questo in estrema sintesi il contenuto della sentenza del Tribunale di Firenze 20 gennaio 2021 numero 114.

Il caso
L'acquirente di un immobile in corso di ristrutturazione, (comprensivo di un vicino magazzino), frutto di un precedente frazionamento di un più grande fabbricato, ha incaricato un tecnico di presentare la pratica edilizia necessaria per il completamento dei lavori. Successivamente ha permutato con un terzo parte dell'immobile acquistato, adibendolo ad uso abitativo. Sennonché il tecnico incaricato della relazione di vendita ha rilevato la mancanza del posto auto relativo all'appartamento realizzato, in violazione della normativa urbanistica vigente al momento del deposito della pratica edilizia, (risalente al 2003).

L'attore è stato quindi costretto ad acquistare in data 2 dicembre 2009 un appezzamento di terreno di 1220 metri quadri su una porzione del quale ha realizzato un posto auto, costituendo il necessario vincolo di pertinenzialità, rispetto all'appartamento oggetto della permuta. Nonostante l'intervenuta regolarizzazione della pratica edilizia, per il tempo ormai trascorso, l'attore ha proceduto alla permut a - a fronte di una riduzione del prezzo - dell'immobile ad euro 102.500,00, (contro i 118.000,00 precedentemente pattuiti), con conseguente danno di euro 15.500,00.

A quel danno dovevano aggiungersi le spese sopportate per rendere l'immobile conforme alla normativa urbanistica, pari al costo dell'acquisto del terreno limitrofo (euro 19.000,00); le spese notarili di compravendi ta e di costituzione del vincolo di pertinenzialità di euro 12.500,00; le spese tecniche di euro 3.153,76; le spese per l'acquisto dei materiali di costruzione pari ad euro 1.281,47.

La tesi dei venditori
I venditori (convenuti in giudizio) hanno confermato di aver ricevuto una proposta di acquisto del bene immobile di loro proprietà. All'iniziale promissario acquirente, solo in sede di rogito si era sostituito l'attore. I venditori hanno quindi chiarito di non essere stati al corrente dei patti tra il proponente l'acquisto e l'effettivo acquirente e di non sapere che la proposta fosse condizionata alla possibilità di realizzare all'interno del bene una terza unità immobiliare, (a cura e a spese dello stesso proponente), il quale aveva conferito incarico ad un tecnico di predisporre tutta la documentazione necessaria.

L'immobile in oggetto – a giudizio della parte venditrice - era legittimamente trasferibile come unità in corso di definizione, che avrebbe poi assunto categoria, classamento e rendita, una volta terminati i lavori edi li e procurato l'aggiornamento catastale, (operazioni eseguite da un geometra e da un architetto). In ogni caso i convenuti evidenziavano:
a) che solo una minima parte del terreno limitrof o acquistato dall'attore aveva lo scopo di regolarizzare il bene;
b) che le spese notarili di costituzione del vincolo di pertinenzialità erano ultronee, (posto che per l'articolo 41 sexies della legge 1150 del 1942 vigente all'epoca della citazione in giudizio, il terreno avrebbe potuto essere liberamente trasferito senza il vincolo di pertinenzialità);
c) il danno derivato dalla diminuzione del valore del bene non era dimostrato;
d) non risultava alcuna violazione della normativa ur banistic a trattandosi di immobile costruito prima del 1967, (cioè in data anteriore all'entrata in vigore della normativa urbanistica nazionale in materia edilizia e soprattutto del Regolamento edilizio comunale).

Costituendosi i venditori hanno inoltre chiamato in causa i tecnici che a loro volta hanno chiamato in causa l'assicurazione per la responsabilità professiona le. Il tecnico che si è occupato del frazionamento ha tra l'altro evidenziato che trattandosi di immobile in area con destinazione agricola, non era esigibile la realizzazione del parcheggio di cui alla legge 122/1989.

L'obbligo del venditore di garantire la commerciabilità del bene
Dagli atti di causa è risultato l'acquisto da parte degli attori di un immobile in corso di ristrutturazione. Il contratto di vendita fa riferimento al frazionamento e alla ristrutturazione delle unità immobiliari per cui era stata presentata Di a. Alla data della vendita, i lavori erano ancora in corso di esecuzione. In tale contesto, l'attore/acquirente ha dedotto di aver avviato delle trattative per la permuta dell'appartamento, (una volta conclusi i lavori). Tuttavia la permuta non ha avuto luog o perché l'appartamento non era “commerciabile” a causa della mancanza dello spazio a parcheggio previsto dalla normativa urbanistico/ edilizia (articolo 9 della legge 122 del 1989 e Regolamento edilizio).

È noto che la legge 122 del 1989, nel testo vigente nel 2003, richiedeva una previsione minima di parcheggi privati che non potessero essere ceduti liberamente dalle unità immobiliari alle quali erano legate da vincolo di pertinenzialità. Di tale irregolarità sono responsabili il venditore ed i professionisti che lo hanno affia nca to. La Ctu espletata in corso di causa ha chiarito che alla data di presentazione della Dia (4 agosto 2003); alla data del rogito (26 novembre 2003) e alla data di chiusura dei lavori (20 novembre 2006), l'immobile non era conforme agli strumenti urbanistici vigenti e dunque non era commerciabile.

Conseguentemente sussiste la responsabilità della parte venditrice che ha alienato un immobile privo dei requisiti di commerciabilità. Tanto più che i venditori hanno esplicitamente garantito nel contratto di compravendita la piena ed esclusiva conformità degli immobili alla vigente normativa edilizia/ urbanistica.

Il danno
Quanto all'ammontare del danno, risultano causalmente riconducibili all'inadempimento dei venditori le somme spese per l'acquisto del terreno (solo relativamente alla porzione da destinare a parcheggio); quelle notarili per l'acquisto del terreno e quelle per la realizzazione del posto auto.

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