Condominio

È necessario dimostrare ogni singola posta del capitolato per ottenerne il pagamento

Nel caso in esame la richiesta di un professionista nei confronti di un condominio è stata ridotta di entità

di Eugenia Parisi

Un soggetto conveniva in giudizio un condominio per il pagamento di una somma a titolo di compensi per prestazioni professionali; in particolare, affermava di essere stato incaricato della progettazione e direzione lavori (per sistemazione facciate e cortile), della redazione di attestato di certificazione energetica e dell'assistenza nei rapporti con la proprietà del vicino immobile in via di riqualificazione. Il condominio ha contestato la fondatezza delle pretese in quanto non sarebbero stati completati i lavori di rinnovamento dello stabile, né predisposto il relativo collaudo, né eseguite tutte le prestazioni e la vertenza si è conclusa con la pubblicazione della sentenza del Tribunale di Milano 1544/2021.

Le verifiche preliminari
Dall'esame della documentazione prodotta risultava che l'importo richiesto coincideva con quello indicato nella notula del professionista - dedotti gli acconti - che descriveva le seguenti attività:
1) direzione delle opere, assistenza al collaudo, liquidazione dei lavori, coordinamento della sicurezza in fase di progettazione e di esecuzione;
2) direzione delle opere, assistenza al collaudo, liquidazione dei lavori, coordinamento della sicurezza per opere extra contratto;
3) redazione Ace per locale portineria;
4) assistenza tecnica nel rapporto con proprietà confinante.

Preliminarmente, è stata rigettata, a norma dell'articolo 2959 Codice civile, l'eccezione di prescrizione triennale dell'azione di restituzione sollevata dal condominio poiché esso aveva fin dal primo atto chiaramente ammesso di non aver pagato tutto quanto chiesto.

Le singole voci del capitolato
1)Con riferimento alla voce «direzione delle opere, assistenza al collaudo, liquidazione dei lavori, coordinamento della sicurezza in fase di progettazione e di esecuzione», l'attore aveva prodotto il verbale dell'assemblea del condominio che gli conferiva testualmente l'incarico alla somma da lui proposta; in assenza di alcuna contestazione specifica del condominio sul punto che solamente dichiarava - senza provarlo e del tutto genericamente - che i lavori non sarebbero stati eseguiti totalmente, il giudice ha stabilito di dover determinare giudizialmente la somma dovuta.

Il preventivo in atti prevedeva, infatti, l'assistenza al collaudo, dizione che induceva a ritenere che il collaudo dovesse essere svolto da altro soggetto; in tale contesto e in assenza di ulteriori elementi, non si è potuto stabilire che l'omessa esecuzione del collaudo fosse imputabile al professionista, tuttavia risultava pacifico che l'attività di assistenza preventivata non fosse stata svolta e quindi è stata decurtata dal dovuto.

2)Quanto alla «direzione delle opere, assistenza al collaudo, liquidazione dei lavori, coordinamento della sicurezza per opere extra contratto», la pretesa creditoria è stata respinta in quanto riferita a opere extra contratto in relazione alle quali l'attore non aveva offerto alcuna valida prova sia quanto al conferimento dell'ulteriore incarico, sia quanto alla loro effettiva realizzazione, sia quanto all'entità del compenso in ipotesi concordato. L'attore non aveva neppure offerto una valida prova orale, risultando inammissibile - in quanto generico - il capitolo di prova formulato.

3) Sulla redazione Ace per locale portineria, non risultavano sufficienti le prove del conferimento dell'ulteriore incarico e dell'accordo sul compenso. La sola copia dell'attestato di certificazione recante il nominativo dell'attore quale certificatore –privo peraltro di sottoscrizione – non è stata considerata sufficiente, in assenza di ulteriori elementi, a fornire la prova dell'accordo contestato dal condominio.

4) Quanto all'assistenza tecnica nel rapporto con proprietà confinante, l'attore aveva affermato di aver assistito il condominio nel rapporto con la proprietà confinante in vista di lavori di trasformazione dell'immobile ed a tal proposito aveva prodotto delle mail da cui risultava sufficientemente provato non solo il conferimento dell'incarico al convenuto, ma anche l'attività – quanto meno - di studio del progetto edilizio riguardante l'edificio limitrofo a quello del condominio convenuto.

La condanna alla diversa somma determinata dal giudice
In definitiva, considerata la sola attività provata in giudizio, il condominio è stato condannato a pagare come compenso la somma quantificata dal giudice, oltre agli interessi legali di cui all'articolo 1284 comma quarto Codice civile, al saggio previsto dalla legislazione speciale relativa ai ritardi di pagamento nelle transazioni commerciali dal momento in cui è stata proposta domanda giudiziale al saldo effettivo.

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