Condominio

Modifica tabelle millesimali: non necessaria l’unanimità solo se la delibera ha funzione ricognitiva

In pratica sia chiamata a verificare il rispetto dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge

di Valeria Sibilio

Modifica di una tabella millesimale in una delibera condominiale: a maggioranza o all’unanimità? Una risposta arriva dall'ordinanza della Cassazione 3041 del 2021, il cui oggetto è stato il ricorso di una condòmina nei confronti della sentenza della Corte d'Appello di Brescia che aveva respinto il giudizio reso dal Tribunale di primo grado. Quest'ultimo aveva rigettato l'impugnazione, chiesta dall'attrice, della delibera assembleare condominiale del 5 marzo 2013 del condominio inerente l'approvazione delle tabelle millesimali.

I fatti e le decisioni di merito
La condòmina aveva dedotto la nullità di tale delibera, per aver approvato, a maggioranza, le nuove tabelle sul presupposto di alcune trasformazioni edilizi e che avevano, conseguentemente, apportato modifiche delle proporzioni millesimali. L'attrice contestava che si fosse verificata una alterazione notevole del rapporto originario dei valori, sostenendo, inoltre, che la tabella approvata dall'assemblea non fosse osservante dei criteri di legge, non avendo imposto il consenso unanime dei partecipanti.

Per il Tribunale, la domanda attorea investiva la sola delibera di approvazione delle tabelle e non anche i coefficienti ed i criteri di calcolo utilizzati per la redazione delle stesse. La Corte d'appello, in seguito, ribadiva la legittimità dell'approvazione a maggioranza delle tabelle millesimali.

Il ricorso alla Suprema corte
Ricorrendo in Cassazione, l'attrice deduceva la nullità della sentenza impugnata, tenuto conto della mancata pronuncia sulla domanda di declaratoria di nullità della delibera assembleare del 5 marzo 2013, avendo, la stessa, approvato a maggioranza una tabella millesimale redatta in violazione dei criteri legali di cui agli articoli 1123 Codice civile e 68 Disposizioni attuative Codice civile. L'appellante sottolineava come le tabelle avessero utilizzato criteri del tutto soggettivi, quali la “suscettibilità ai furti” delle singole unità immobiliari.

Per le stesse ragioni, l'attrice denunciava, nel secondo motivo di ricorso, la violazione e la falsa applicazione degli articoli 1123 Codice civile e 68 disposizioni attuative Codice civile.Ritenendo fondato il primo motivo di ricorso, gli ermellini hanno accolto la prima censura, determinando l'assorbimento della seconda.

I legittimati all’impugnazione
La deliberazione di una assemblea condominiale che modifichi, a maggioranza una tabella millesimale contrattualmente approvata, fissando, quindi, criteri di ripartizione delle spese comuni secondo criteri diversi da quelli stabiliti dalla legge, è inficiata da nullità, per il cui accertamento sono legittimati, dal lato attivo, ciascun condòmino e, passivamente, soltanto l'amministratore dei condominio, senza necessità di partecipazione al giudizio dei singoli condomini (Cassazione 15 aprile 1994, numero 3542; Cassazione 11 luglio 2012, numero 11757).

I quorum deliberativi
L'atto di approvazione delle tabelle millesimali non deve essere approvato con il consenso unanime dei condòmini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata, purché tale approvazione sia ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge, e quindi dell'esattezza delle operazioni tecniche di calcolo della proporzione tra la spesa ed il valore della quota o la misura dell'uso. Perché possa ritenersi superfluo il consenso unanime dei condòmini, occorre accertare che l'approvazione o la revisione della tabelle siano avvenute con funzione ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge.

I criteri legali di ripartizione delle spese condominiali, stabiliti dall'articolo 1123 Codice civile, possono essere derogati mediante una convenzione contenuta o nel regolamento condominiale o in una deliberazione dell'assemblea approvata all'unanimità. Viene perciò imposta, a pena di radicale nullità l'approvazione di tutti i condòmini per le delibere dell'assemblea di condominio con le quali siano stabiliti i criteri di ripartizione delle spese in deroga a quelli dettati dall'articolo 1123, oppure siano modificati i criteri fissati in precedenza in un regolamento “contrattuale”.

Nella sentenza impugnata, la Corte di Brescia aveva mancato completamente di esaminare la censura, mossa al giudice di primo grado, inerente alla nullità della impugnata deliberazione dell'assemblea, per aver essa fissato a maggioranza criteri millesimali diversi da quelli stabiliti dalla legge. Accogliendo il primo motivo di ricorso ed assorbendo il secondo, gli ermellini hanno cassato la sentenza impugnata, rinviando la causa, anche per le spese del giudizio di Cassazione, alla Corte d'appello di Brescia in diversa composizione.

Per saperne di piùRiproduzione riservata ©