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Superbonus con abusi edilizi, la verifica urbanistica diventa un’autodenuncia?

Abito in un condominio residenziale di 200 appartamenti. Vogliamo usufruire del superbonus 110% per il rifacimento delle facciate e del tetto. Circa la metà degli alloggi ha le verande sui balconi (presumibilmente tutte abusive). In sede di conversione del decreto agosto è stato previsto che «le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari (articolo 9 bis DPR 380/2001) e i relativi accertamenti dello sportello unico, sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi». I condòmini hanno paura che la pratica e le asseverazioni siano un boomerang tipo autodenuncia e che obbligherebbe tutti a sanare pagando il previsto obbligatoriamente. Esiste il rischio che la pratica del 110% a causa delle 100 verande abusive salti con il recupero dell'Agenzia delle Entrate? Esiste lo stesso rischio anche con il Bonus facciate al 90% o con questo bonus le verande abusive non influiscono?

di Rosario Dolce

La domanda

Abito in un condominio residenziale di 200 appartamenti. Vogliamo usufruire del superbonus 110% per il rifacimento delle facciate e del tetto. Circa la metà degli alloggi ha le verande sui balconi (presumibilmente tutte abusive). In sede di conversione del decreto agosto è stato previsto che «le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari (articolo 9 bis DPR 380/2001) e i relativi accertamenti dello sportello unico, sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi». I condòmini hanno paura che la pratica e le asseverazioni siano un boomerang tipo autodenuncia e che obbligherebbe tutti a sanare pagando il previsto obbligatoriamente. Esiste il rischio che la pratica del 110% a causa delle 100 verande abusive salti con il recupero dell'Agenzia delle Entrate? Esiste lo stesso rischio anche con il Bonus facciate al 90% o con questo bonus le verande abusive non influiscono?

A cura di Smart 24 Condominio

Come noto, una delle condizioni per fruire delle agevolazioni fiscali, di qualsiasi genere e specie, è la regolarità, sotto il profilo amministrativo, dei lavori edilizi eseguiti sull'immobile.

In altri termini, gli immobili che presentano abusi edilizi non sanati non possono beneficiare delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici (articoli 49 e 50 dpr 380/2001). Risulta ammissibile una minima discordanza tra progetto e costruito, ma solo questa rientra nel limite del 2% come indicato dall'articolo 34 bis del Dpr 380/2001, introdotto dal Dl Semplificazioni (il quale prevede che il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 % delle misure previste nel titolo abilitativo).

Andando al superbonus, per gli interventi che interessano il fabbricato condominiali, l'articolo 119, comma 13-ter, del Decreto Rilancio ha precisato che: “Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all'articolo 9-bis del testo unico di cui al DPR n. 380/2001, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l'edilizia sono riferite esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi”.

Cosa si intenda in termini pratici, in assenza di indicazione da parte dell'Agenzia delle Entrate è di difficile soluzione. Possiamo provare ad offrire una risposta valutando la portata delle norme, a seconda del dato letterale. In base al testo normativo il tecnico del condominio sarebbe in grado di poter asseverare le opere che riguardano le parti comuni dell'edificio, nel caso in cui l'appalto delle opere sia funzionale esclusivamente ad esse. In questi termini, la presenza di irregolarità riscontrate all'interno di “parti private” non dovrebbe (o potrebbe) condizionare il buon esito della pratica in se.

Viceversa, nel caso in cui i condòmini con irregolarità edilizie o urbanistiche accedano al superbonus a mezzo del ricorso agli interventi trainati (tra cui va annoverato, ad esempio, il cambio degli infissi), a tal punto, il tecnico che dovrà curare la relativa posizione non potrà che rilevare l'irregolarità di cui trattasi.

Va rammentato, infine, che l'Agenzia delle Entrate ha ritenuto fattibile iniziare le opere di cui alla agevolazione fiscale anche in presenza dei citati abusi, purché prima della conclusione dei lavori gli stessi siano stati sanati con le autorizzazioni amministrative del caso (in punto, cfr Consulenza giuridica n. 910-1/2020)

Da ultimo, si ritiene che il “salvo condotto” del superbonus, posto per le parti comuni, essendo una disposizione speciale non potrebbe ricevere applicazione estensiva anche per il bonus facciate; ciò vuol dire che la norma non potrebbe trovare applicazione al di fuori delle ipotesi specificamente e tassativamente indicata atteso il divieto non solo di interpretazione analogica (a cui sostanzialmente si perverrebbe in caso contrario), ma anche di interpretazione estensiva ex art.14 delle disposizioni preliminari del codice civile con riferimento alla legge speciale (sul principio, cfr Cassazione civile Sentenza n 10646/2005).

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