I lavori sul lastrico solare sono manutenzione straordinaria: vanno autorizzati dall’assemblea

Se l'uso del lastrico solare o della terrazza a livello non è comune, dei danni da infiltrazioni all'alloggio sottostante rispondono sia il proprietario come custode e sia il condominio per omesso controllo sulla conservazione delle parti comuni da parte dell'amministratore e per disinteresse dell'assemblea straordinaria. Un concorso di responsabilità che, salvo prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, sarà risolto ponendo le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo e per i restanti due terzi a carico del condominio. Lo scrive la Corte di appello di Cagliari con sentenza numero 474 del 22 settembre 2020.

La vicenda
Promuove la causa una Sas che formula opposizione avverso il decreto ingiuntivo con cui il Tribunale le chiedeva il pagamento di circa 6 mila euro per oneri condominiali risultanti da bilanci regolarmente approvati dall'assemblea. Nulla era dovuto, si difende la società. Anzi, aggiunge, era l'ente ad essere debitore di più di 19 mila euro a titolo di rimborso dei costi di rifacimento della terrazza, del lastrico solare e dei parapetti dello stabile. Il condominio ribatte: le somme riguardavano la realizzazione di una nuova costruzione abusiva sopraelevata al lastrico che aveva creato una nuova unità. Opera iniziata, aggiunge, senza avvisare l'amministratore.

Le pronunce di merito
Il Tribunale rigetta sia l'opposizione al decreto ingiuntivo che la domanda riconvenzionale della società che impugna la sentenza insistendo per il rimborso dei costi sostenuti. La Corte di secondo grado – pur ritenendo l'appello parzialmente fondato – non si pronuncia in modo favorevole alla Sas. È vero, premettono i giudici, che la sentenza del Tribunale era scorretta nel ritenere il lastrico di natura condominiale essendo stato dimostrato che dell'appartamento e sovrastante terrazza era nuda proprietaria una signora e usufruttuaria la società. In sostanza, andava applicato l'articolo 1126 del Codice civile vista l'utilità tratta dai condòmini sottostanti. Tuttavia, marca, la decisione appellata andava confermata per altro motivo.

I lavori al lastrico opera straordinaria
Anche la riparazione del lastrico esclusivo deve configurarsi come opera di manutenzione straordinaria da deliberarsi tramite assemblea. A ricordarlo è Cassazione 19779/2017 quando afferma che se l'uso del lastrico solare o della terrazza a livello non sia comune a tutti, l'assemblea è tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria ripartendosi poi le spese per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico o della terrazza, e per i restanti due terzi a carico dei condòmini cui tale terrazza serva da copertura. L'obbligo dei condòmini cui il lastrico solare o la terrazza a livello serve di copertura, quindi, non si fonda sul diritto di proprietà ma sul principio in base al quale si è tenuti a contribuire alle spese in ragione dell'utilità che se ne trae.

E ciò influirà sui correlati poteri deliberativi dell'assemblea a nulla rilevando che si tratti di diritto di uso esclusivo spettante soltanto a taluni partecipanti che – in quanto fruitori delle relative utilità – dovranno pagare i costi di riparazione e manutenzione degli elementi costruttivi e manufatti (ringhiere e simili) diretti non a coprire l'edificio ma a soddisfare altre utilità del lastrico o di quella parte di esso di uso esclusivo (Cassazione 2726/2002). Ancora, la verifica dell'effettiva necessità dell'intervento sulla terrazza a livello di titolarità esclusiva è valutazione di merito del potere discrezionale esercitato dall'assemblea quale organo sovrano della volontà dei condòmini e, pertanto, sfugge al controllo di legittimità rimesso al giudice attraverso l'impugnativa.

Ebbene, nella vicenda, la Sas avendo eseguito i lavori di sua iniziativa – senza previa delibera assembleare o autorizzazione dell'amministratore – ed avendo altresì adottato tutte le scelte tecniche ed economiche in maniera autonoma, non aveva diritto alcun diritto a pretendere rimborsi. Di qui, il rigetto dell'appello.