Amministratori condominiali sottopagati: il caso di Brindisi

Il Comune di Brindisi è alla ricerca di amministratori di condominio per 230 alloggi di edilizia residenziale pubblica di proprietà comunale (qui il bando) al fine di supportare e facilitare la procedura di costituzione dei condomini e la volturazione del contratto di fornitura idrico-fognario. Questo è quanto si legge nell'avviso pubblico esplorativo che, tra le altre cose, precisa come la necessità sia legata sia ad una carenza di personale del Comune da destinare a tale attività, sia all'inerzia di alcuni occupanti degli alloggi che alle difficoltà riscontrate da altri inquilini. Insomma, il Comune di Brindisi ha un problema di non poco conto e, per questo, si pone alla ricerca di professionisti del settore.

I dubbi sulla procedura
Ma, a bene guardare, la procedura di affidamento diretto previa indagine di mercato va ben oltre. Invero, nell'avviso si aggiunge che le prestazioni professionali che si intendono affidare sono quelle previste e richieste per legge, necessarie all'espletamento delle varie fasi tecnico-pratiche per l'amministrazione condominiale di alcuni immobili di edilizia residenziale pubblica di proprietà comunale e che tutte le attività suddette dovranno essere svolte in ottemperanza alle legislazioni vigenti (legge 120/2012, Codice civile, legge regionale 10/2014).

Insomma, un normalissimo incarico di completa amministrazione condominiale e non certamente a mezzo servizio come, d'altra parte, non sarebbe consentito dalla norma.I 230 alloggi fanno parte di 11 condomìni e per ognuno di questi l'amministratore dovrà richiedere l'assegnazione dei dati anagrafici al condominio, del quale costituirà il legale rappresentante, e dovrà procedere entro i termini indicati ad avviare tutte le attività necessarie all'attivazione dell'amministrazione condominiale ed alla conseguente volturazione delle utenze di Aqp entro il 28 febbraio 2021 per i quali il Comune ha disposto la cessazione dei contratti. Detta in altri termini, il Comune ha cessato i contratti precedenti ed oggi si accorge del rischio che oltre 200 famiglie possano restare senz'acqua perché nessuno si interessa dell'amministrazione di questi edifici.

L’enorme mole di lavoro richiesto
Sempre secondo il bando, il futuro amministratore deve provvedere a:
a) predisporre il bilancio annuale di previsione di spesa da sottoporre all'assemblea per l'approvazione;
b) eseguire le deliberazioni dell'assemblea e curare l'osservanza del Regolamento da parte di tutti i condomini assegnatari;
c) riscuotere le quote ordinarie e le somme necessarie per eventuali azioni giudiziali, di competenza di ciascun condomino, esclusivamente tramite versamenti in apposito e specifico conto corrente da intestare al condominio nella persona dell'Amministratore pro-tempore;
d) provvedere con tempestività ai pagamenti, in particolare per i servizi a contatore, per le forniture di energia, per le polizze di assicurazione e per le altre spese previste nel bilancio preventivo, o decise successivamente dall'assemblea, mediante prelievi dal conto corrente del condominio portante specifica causale;
e) rendere il conto della sua gestione alla fine dell' anno a questo Comune in qualità di proprietario degli alloggi che del fabbricato, delle spese sia di ordinaria manutenzione ad esclusivo carico degli occupanti, assegnatari e/o conduttori degli alloggi che di ordinaria e straordinaria manutenzione ad esclusivo carico di questo Comune;
f) convocare l'assemblea ordinaria per l'approvazione del bilancio annuale di previsione, per l'approvazione del conto consuntivo relativo all'anno precedente, e le assemblee straordinarie quando lo ritenga opportuno ovvero quando ne facciano richiesta almeno un quinto dei condomini;
g) tenere e conservare il registro dei verbali dell'assemblea nonché i libri contabili con le annotazioni delle entrate e delle uscite. In luogo dei tradizionali libri contabili l'amministratore può tenere la gestione amministrativa e contabile del condominio a mezzo apposita strumentazione informatica;
h) agire in giudizio per il recupero dei crediti nei confronti dei condomini, assegnatari e conduttori morosi, previa deliberazione dell'assemblea;
i) svolgere le funzioni di segretario verbalizzante nelle assemblee;
j) comunicare tempestivamente all'ufficio manutenzione del settore lavori pubblici del Comune eventuali lavori di pronto intervento in caso di urgente indifferibilità, dandone comunicazione nella prima assemblea;
k) trasmettere con tempestività copia dei verbali di assemblea al Comune;
l) predisposizione del Regolamento condominiale, cura e osservanza del rispetto dello stesso da parte degli inquilini;
m) disciplina dell'uso delle cose comuni e cura della prestazione di servizi nell'interesse comune, in modo da assicurare il miglior godimento a tutti gli inquilini, nel rispetto delle norme vigenti, nonché svolgimento delle attività volte a conservare nel tempo il valore patrimoniale delle parti comuni degli immobili;
n) gestione dei rapporti in genere tra gli inquilini ed il Comune di Brindisi, e viceversa;
o) passaggio tempestivo delle consegne, in occasione del termine del mandato, al nuovo amministratore entrante;
p) riscossione delle spese ed oneri accessori dagli inquilini, anche con ricorso all'Autorità giudiziaria ai sensi dell'articolo 63 disposizioni attuative Codice civile, previo consenso della proprietà;
q) compimento, anche mediante la promozione di procedure giudiziarie, degli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, con immediata comunicazione alla proprietà;
r) adempimento di tutti gli obblighi fiscali ed amministrativi del Condominio;
s) accesso e sopralluogo all'edificio condominiale ogni volta che se ne presenti la necessità, e comunque almeno una volta al mese;
t) sono escluse nel presente incarico le spese sostenute, per le normali funzioni assegnate e necessarie per l'adempimento dell'incarico, quali spese telefoniche, fotocopie conto preventivo, conto consuntivo, rateizzazione avvisi di pagamento, fax e altro, da addebitarsi ad ogni singolo inquilino;
u) sono escluse le spese postali e quelle sostenute, per l'invio dei solleciti dei pagamenti e comunicazioni per raccomandate con ricevuta di ritorno e personali da addebitarsi al singolo inquilino;
v) stipula di eventuale copertura assicurativa dell'edificio e compimento degli eventuali atti conseguenti (anche con eventuale inserimento della tutela legale) in aggiunta ad eventuali contratti assicurativi stipulati dalla proprietà per il patrimonio complessivo;
w) comunicazione dei dati degli inquilini alle pubbliche autorità, con il consenso degli interessati e nei limiti imposti dalle normative vigenti, qualora richiesto e nel rispetto della privacy;
x) compimento di ogni attività prevista dalle vigenti normative e comunque necessaria o utile, per l'assolvimento dell'incarico richiesto per l'amministrazione condominiale dell'immobile e dei rapporti con gli inquilini;
y) si specifica e precisa che tra le mansioni sopra riportate sono comprese quelle previste per legge per gli adempimenti fiscali inerenti il condominio e l'amministrazione dello stesso in quanto trattasi di attività normalmente svolte dall'amministratore.

L’esiguo corrispettivo
Insomma, un vero e proprio amministratore con i superpoteri che non solo viene oberato di prerogative non previste dal Codice civile ma che sarà anche afflitto da un vincolo al limite della parasubordinazione con l'ente pubblico in argomento.Ovviamente, il corrispettivo dell'incarico sarà certamente adeguato alla mole di responsabilità, sia civili che penali, a carico del futuro e fortunato professionista, coerente con il peso degli adempimenti richiesti, compresi quelli non previsti dal Codice civile e adeguato alle competenze ricercate.Ma non solo. Il Comune di Brindisi avrà certamente tenuto conto dei costi fissi e delle responsabilità connesse all'amministrazione di un condominio anche se di sole 6 unità immobiliari.

Avrà certamente tenuto in debita considerazione quanto costerà al futuro professionista dare corso agli adempimenti aggiuntivi voluti ed inventati dal Comune. E, infine, come avrà mai potuto non considerare il sacrosanto principio del corrispettivo commisurato alle competenze volute?E invece, il Comune offre € 5,00 mensili per unità abitativa (eventuali cantine e box auto saranno amministrati gratuitamente) oltre cassa e iva come per legge, ed è inteso onnicomprensivo di tutte le prestazioni che l'amministratore assicurerà sia ordinarie che straordinarie. Tale costo sarà posto a carico dei costituendi condomini con successiva procedura di rivalsa.

Le amare conclusioni finali
Per riepilogare, il Comune di Brindisi, per amministrare il condominio di via Monsignor de Filippis – angolo Via Taveri, di numero 6 unità abitative, offre la bellezza di 30 euro al mese (un caffè al giorno) e, per giunta, dovrò chiedere il pagamento ai condomini e non al Comune che ha stabilito le regole di ingaggio. Ora, se l'offerta del Comune è stata posta in questi termini, quali saranno le ragioni? È il Comune a non avere contezza di cosa sia amministrare un condominio o c'è dell'altro? Ho la vaga sensazione - ed il timore - che le cause siano da ricercarsi altrove e, segnatamente, proprio nel mercato di riferimento.

Quanti professionisti a Brindisi (e non solo) amministrano a molto meno? Quanti amministratori inventano altrettanti adempimenti inesistenti come, ad esempio, quello di riscuotere le quote a domicilio? Quanti amministratori individuano il proprio corrispettivo senza valutare le difficoltà del caso in concreto e senza una base fissa di compenso? Quanti amministratori offrono il primo anno di amministrazione gratuitamente? Quanti amministratori non chiedono compensi straordinarie?

E allora, viva il Comune di Brindisi che ti chiede di amministrare 11 condomini per un compenso di 13.800 euro l'anno dove per un professionista in regime forfettario significherebbe circa 9.500 euro all'anno ma al lordo dei costi di impresa.Ma viva anche il reddito di cittadinanza che può arrivare ad offrirti 9.360 euro annui senza un briciolo di responsabilità, senza grattacapi e con sonni tranquilli.