Condominio

La delibera di approvazione delle tabelle millesimali è impugnabile per errori procedurali e vizi sostanziali

Anche una minima differenza nei millesimi attribuiti potrebbe far perdere efficacia alla decisione qualora ritenuta lesiva

di Agostino Sola

La controversia risolta dal Tribunale di Roma con la sentenza in commento ( la numero 1259/2021) consente di esaminare il caso dell'impugnazione della delibera di approvazione di tabelle millesimali adducendo motivi volti a contestarne tanto eventuali difetti procedurali (quali mancanza di quorum) quanto la legittimità sostanziale del loro contenuto. Il caso di specie vedeva l'impugnazione della delibera assembleare con la quale il condominio si dotava delle tabelle millesimali per la ripartizione delle spese di riscaldamento, in coerenza con le recenti disposizioni legislative sulla termocontabilizzazione.

La vicenda
La condomina-attrice si era vista riconoscere millesimi in misura ritenuta eccessiva e, per questo, decideva di impugnare la delibera di approvazione lamentando tanto vizi procedurali quanto vizi sostanziali.Da una parte, infatti, si articolavano difese relative all'errata e falsa trascrizione del verbale dell'assemblea; dall'altra, si contestava il metodo di calcolo seguito per la determinazione dei millesimi di fabbisogno di energia termica utile.In via preliminare, si ricordi la cornice normativa. Il Dlgs 102/2014 e il successivo Dlgs 141/2016 hanno introdotto l'obbligo di ripartire le spese del riscaldamento in conformità alla norma tecnica Uni 10200.

Tale previsione prevede di individuare la quantità di calore involontario, quale quel calore che non può essere controllato e che va inevitabilmente dispers o, e la tabella millesimale che serve per ripartire la spesa relativa a tale calore involontario. I millesimi devono essere in tal caso calcolati in riferimento al fabbisogno di energia termica utile di ogni unità immobiliare che costituisce l'edificio. A tal proposito la quota fissa quindi deve essere rimunerata da ogni unità immobiliare che fa parte dell'edificio condominiale indipendentemente dal suo consumo volontario di energia termica. Infatti, se non venisse pagata la quota di calore involontaria anche da un solo condomino, questa quota sarebbe a carico dei restanti condomini in palese violazione dell'articolo 1118 Codice civile che al quarto comma impone di non aggravare la spesa degli altri condomini come condizione necessaria per il distacco dall'impianto centralizzato.

Le tabelle la ripartizione delle spese
L'esatta individuazione dei millesimi delle tabelle per il riscaldamento, dunque, è funzionale alla ripartizione delle spese relative ai consumi involontari quale quella quota fissa di spese energetica che viene impiegata per l'esercizio di un impianto di riscaldamento e che viene dispersa indipendentemente dall'effettivo consumo.Il condominio-convenuto articolava le proprie difese nel senso di ritenere inammissibile e comunque infondata la domanda spiegata in quanto con l'impugnazione della delibera di approvazione delle tabelle millesimali non si possono far valere motivi relativi all'errore iniziale o alla sopravvenuta sproporzione dei valori, ma esclusivamente i vizi concernenti l'atto e la sua formazione.

Le argomentazioni della pronuncia
Il Tribunale di Roma, in conformità a recenti orientamenti giurisprudenziali, ha espresso il principio di diritto in base al quale le censure di contestazione alla delibera di approvazione di tabelle millesimali possono riguardare sia la legittimità procedurale della sua adozione che la legittimità sostanziale del suo cont enuto.È evidente infatti che se la documentazione non assolve in maniera adeguata alla propria finalità ricognitiva (perché, ad esempio, errata nei suoi presupposti), il condomino ben può evitare che si perfezioni l'accertamento contenuto nella delibera di approvazione delle modifiche alle tabelle millesimali.

La giurisprudenza di legittimità si esprime nel senso di ammettere l'impugnazione della delibera assembleare con la quale sono approvate le modificazioni alle tabelle millesimali in ragione del fatto che il criterio di identificazione delle quote di partecipazione al condominio, derivando dal rapporto tra il valore dell'intero edificio e quello relativo alla proprietà del singolo, esiste prima, ed indipendentemente dalla formazione della tabella dei millesimi (Cassazione 17115/2011; 3264/2005; 431/1990) e che la deliberazione che approva le tabelle millesimali non si pone come fonte diretta dell'obbligo contributivo del condomino, che è nella legge prevista, ma solo come parametro di quantificazione dell'obbligo, determinato in base ad una valutazione tecnica; l'atto di approvazione della tabella fa capo ad una documentazione ricognitiva di tale realtà (Sezioni unite 184477/10).

I precedenti di legittimità
In tal senso, ad esempio, si richiama la sentenza della Cassazione civile sezione II, 10 marzo 2020, numero 6735 nella parte in cui prevede che l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, deve essere «meramente ricognitivo dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge, e quindi dell'esattezza delle operazioni tecniche di calcolo della proporzione tra la spesa ed il valore della quota o la misura dell'uso». Così legittimando l'impugnazione della delibera di modifica delle tabelle millesimali anche per motivi di calcolo.Il Giudice, dunque, nel valutare la fondatezza della pretesa attorea, disponeva lo svolgimento di Ctu per osservare i valori millesimali e valutarne eventuali errori.

Le difformità
Il Ctu, nelle sue conclusioni, confermava che, dal confronto tra la tabella dallo stesso elaborata e quella approvata in sede assembleare, erano presenti errori materiali. In particolare, il valore millesimale calcolato dal Ctu per l'appartamento della condomina-attrice era inferiore (per circa 12,5 millesimi) rispetto alla tabella del condominio.Nonostante le difese del condominio volte a sostenere l'irrilevanza economica della discordanza tra tabelle millesimali, il Tribunale di Roma ha ritenuto tale scostamento idoneo a pregiudicare la condomina-attrice perché costretta al pagamento di somme ulteriori rispetto a quelle dovute per legge.

Ma attenzione, il Tribunale di Roma pronuncia un importante avvertimento: differenze di pochi millesimi (sino a 2-3 millesimi) possono condurre a dichiarare la carenza di interesse alla variazione, o differenze di pochi millesimi riscontrate dal perito nominato per la Ctu possono rientrare in quel margine di discrezionalità tecnica inevitabile in ogni redazione di tabelle millesimali.

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