Il costruttore che non comunica la vendita degli immobili e la nascita del condominio paga le spese

Uno dei principali motivi di conflitto, in materia condominiale, nasce dal recupero del credito nei confronti del condomino moroso. Tuttavia, uno degli elementi più controversi è, indubbiamente, stabilire, di volta in volta, chi sia tenuto al pagamento degli oneri condominiali in caso di vendita dell'immobile. La questione appare ancora più complessa, laddove l'originario proprietario, costruttore, ometta di comunicare al supercondominio la nascita del condominio. Chi paga, in questo caso, gli oneri dovuti al supercondominio? Il costruttore o il neonato condominio?

I fatti
È il caso trattato da una recente sentenza del Giudice di pace di Roma, la numero 862, depositata il 14 gennaio 2021, avente ad oggetto un'opposizione a decreto ingiuntivo, proposta dal condomino proprietario nonché anche costruttore dell'intero stabile condominiale, che si era visto notificare un decreto ingiuntivo ottenuto dal supercondominio. Secondo l'opponente, le somme, richieste a titolo di oneri per il supercondominio, dovevano essere richieste non, come fatto, al condomino/costruttore ma al condominio, ormai nato.

Il supercondominio, dal canto suo, sosteneva la legittimità della pretesa e, dunque, del decreto ingiuntivo opposto, non avendo mai, l'opponente, «comunicato la costituzione del condominio e la cessione degli immobili di sua proprietà». La questione veniva risolta dal Giudice di pace di Roma, sulla base delle seguenti considerazioni. Il supercondominio, su cui gravava l'onere della prova del credito, ne aveva fornito il fondamento, anche in ordine alla proprietà.

La decisione
Secondo il giudice capitolino, «l'opponente risulta essere tenuto al pagamento non avendo provveduto a comunicare, all'odierno opposto, la costituzione del condominio e la cessione degli immobili di sua proprietà». Ed invero, ai sensi dell'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, comma IV, si dispone la solidarietà tra acquirente e venditore per i contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.Venendo poi agli adempimenti di legge non eseguiti dall'opponente, il comma V dell'articolo 63 prevede che «chi cede i diritti su unità immobiliari rimane responsabile solidalmente con chi compra fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto, e il venditore, solo con tale comunicazione, si libera dal proprio obbligo contributivo».

Obbligo di comunicare la variazione dati
In passato, la questione è stata affrontata dalla giurisprudenza, tenendo a mente, altresì, l'articolo 1130 numero 6 del Codice civile, il quale prevede che ogni variazione dei dati debba essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni.Ed infatti, su queste basi, il Giudice di pace di Roma ha richiamato il combinato disposto di cui agli articoli 63, comma 5, disposizioni attuative Codice civile e 1130, comma 4, Codice civile in tema di «tenuta del Registro anagrafico», facendone derivare la conseguenza che, «qualora non venga comunicata all'Amministratore la variazione dei dati, il soggetto che ne subisce le conseguenze è il venditore, che, pur avendo venduto, conserva inalterato il proprio obbligo di pagamento delle spese per l'unità di cui non è più proprietario».

Analogamente, quando un immobile viene trasferito da un soggetto ad un altro, per il nuovo proprietario, non è sufficiente essere un nuovo condomino per acquisire il diritto di essere invitato a partecipare alle assemblee, ma occorre che il condominio ne venga a conoscenza. Riguardo a siffatte situazioni, infatti, in più occasioni, la giurisprudenza ha affermato che è onere dell'acquirente assumere iniziative, da solo o con l'alienante, per far conoscere all'amministratore la nuova titolarità, e che, in mancanza della comunicazione del trasferimento, l'alienante deve essere invitato alle suddette assemblee, pur non essendo l'effettivo proprietario.

L’amministratore non è tenuto a fare ricerche
Questo orientamento (da condividere) trae origine dalla considerazione che nessuna norma impone all'amministratore condominiale, prima di convocare un'assemblea, di controllare, presso la Conservatoria dei registri immobiliari, la qualità di effettivi condomini di coloro che devono essere invitati (Cassazione 1176/1980; Cassazione 985/1999).

È chiaro il motivo per cui, infatti, quando si procede al trasferimento di un'unità immobiliare condominiale, è interesse dell'acquirente rendere noto al condominio il suo acquisto, allo scopo di partecipare alle deliberazioni condominiali che, altrimenti, si troverebbe a dover subire; è pure interesse dell'alienante comunicare al condominio l'avvenuto trasferimento, per non rischiare di ricevere eventuali ingiunzioni per il pagamento di spese condominiali, ad esclusione, però, dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente, rispetto ai quali sono obbligati in solido acquirente ed alienante (articolo 66 disposizioni attuative Codice civile).

Nel caso di specie, il decreto ingiuntivo richiesto e notificato al costruttore, iniziale proprietario che non aveva ottemperato all'obbligo di comunicazione all'amministratore su menzionato, veniva confermato con rigetto dell'opposizione e condanna dell'opponente al pagamento delle spese di lite.