Lastrico solare trasformato in veranda. Le spese di manutenzione vanno ripartite come i solai

Le spese di manutenzione del terrazzo/lastrico solare trasformato in veranda vanno ripartite secondo i criteri di cui all'articolo 1125 Codice civile in tema di manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai. Lo ha stabilito la Corte d'appello di Roma con la sentenza numero 42 del 7 gennaio 2021.

Secondo i giudici, la trasformazione del lastrico solare in veranda fa venire meno la funzione di copertura del fabbricato svolta dal lastrico stesso che, pertanto, va assimilato ai solai per quanto attiene ai criteri da applicare per le spese di manutenzione.

Il fatto
Il proprietario dell'appartamento X, sito al terzo al piano del condominio, contesta la ripartizione deliberata in assemblea, relativa alle spese per lavori di m anutenzione del terrazzo/lastrico solare di pertinenza dell'appartamento Y (sovrastante l'appartamento A) e del solaio tra i due appartamenti X e Y. In primo grado, il Tribunale respinge la domanda. Il proprietario insiste e ricorre in appello. Sostiene che il lastrico solare in questione debba ritenersi di proprietà esclusiva dell'appartamento di cui è pertinenza. Ritiene, pertanto, errata l'adozione del criterio di riparto previsto dell'articolo 1125 Codice civile, in luogo dell'articolo 1126, sia per i lavori di rifacimento del lastrico solare di proprietà esclusiva.

Allo stesso modo, ritiene sbagliata la suddivisione di costi per il risarcimento dei danni arrecati dal difetto di manutenzione del lastrico. In ogni caso, sostiene che l'assemblea non era competente a deliberare su spese relative a parti dell'edificio di proprie tà comune tra i soli due condomini proprietari degli appartamenti A e B.La Corte d'appello ha riformato la sentenza di primo grado ma, sulle specifiche lamentele relative al riparto delle spese, ha dato torto al condomino.

I riferimenti codicistici
Innanzitutto, l'articolo 1125 stabilisce che «le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto».Il successivo articolo 1126 dispone invece che «quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del l astri co: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno».

Lastrico solare
Stabilire quale delle due norme applicare non è sempre facile, nella pratica. In estrema sintesi, il criterio guida per delimitare l'ambito di applicazione è la funzione di copertura della struttura presa in esame. Se c'è questa funzione di copertura, si applica l'articolo 1126.

Trasformazione in veranda
Nel caso di specie, i giudici hanno rilevato che il terrazzo/lastrico solare di copertura del fabbricato annesso al piano attico (appartamento B) è stato, sin dai primi anni novanta, parzialmente trasformato mediante la realizzazione di una veranda.Quindi – continua la Corte – correttamente la struttura divisoria tra gli interni A e B è stata assimilata ai solai di cui all'articolo 1125 Codice civile ai fini del riparto delle spese di manutenzione/ricostruzione, essendo venuta meno l'originaria funzione di copertura del fabbricato svolta dal lastrico solare.

A seguito della realizzazione della veranda, infatti, la funzione essenziale è solo quella duplice di sostegno del piano superiore e di copertura del piano inferiore.Il criterio previsto dalla legge non può, inoltre, essere derogato dall'assemblea, salvo che non si raggiunga il consenso unanime dei partecipanti al condominio nella stipulazione di un accordo di carattere contrattuale (la “diversa convenzione” di cui parla l'articolo 1123 comma 1 Codice civile).