Il condominio può chiudere un'area pertinenziale, anche se serve da collegamento con la via pubblica

I condomini possono chiudere con cancelli l'area esterna pertinenziale all'edificio condominiale anche se serve da collegamento con una via pubblica ed è adibita al transito di persone diverse dal proprietario. Ad affermarlo è il TAR Puglia – Bari con la sentenza n. 1570 del 4 dicembre 2020.

Il fatto
La vicenda riguardava un'area pertinenziale esterna di un condominio (composto da quattro fabbricati). Una vecchia convenzione stipulata dal costruttore del condominio con il Comune destinava l'intera area a parcheggio esclusivo dei condòmini. Anche sulla base di tale convenzione, il condominio presenta al Comune una Scia asseverata per l'installazione dei quattro cancelli, destinata a chiudere il parcheggio comune.

A lavori ultimati, però, il Comune comunicava all'amministratore del condominio l'annullamento in autotutela della Scia, sostenendo che sull'area gravava una servitù di passaggio pubblico. In particolare, il Comune sosteneva che l'area in questione (definita “tratto di strada”) veniva utilizzata per l'inversione di marcia dai genitori dei bambini dell'asilo che si affacciava direttamente sulla vicina via, da sempre ad uso pubblico. Pertanto, la scelta di delimitare l'area di parcheggio era contraria all'uso a favore della collettività a cui la stessa era destinata.

La questione
Il TAR Puglia, su ricorso del condominio, è stato chiamato a rispondere al seguente quesito: i condomini possono chiudere un'area pertinenziale al fabbricato anche se serve da collegamento con una via pubblica ed è adibita al transito di persone esterne al condominio?

La risposta del tribunale amministrativo è di segno positivo. Escluso l'uso pubblico. Secondo i giudici, nello stesso provvedimento impugnato il Comune ha ammesso che l'area in questione veniva usata da una limitata cerchia di persone (i genitori che portavano i figli nel vicino asilo). Circostanza, questa, che esclude un uso protratto riferibile a tutti i cittadini.Peraltro, il Comune non ha fornito prove circa l'uso da parte della generalità dei cittadini. Al contrario, l'accesso al parcheggio è risultato funzionale esclusivamente all'accesso al complesso edilizio, l'amministrazione non è neppure riuscita a provare di aver effettuato interventi di manutenzione dell'area in questione.

Requisiti
Va ricordato che, per poter affermare la destinazione pubblica della strada, occorre la presenza di tre requisiti:

 la destinazione al servizio di una collettività indeterminata di cittadini portatori di un interesse generale, inteso come utilizzo al transito da parte di una collettività indiscriminata di cittadini (Cons. Stato, IV, 15 giugno 2012, n. 3531);

 l'oggettiva idoneità a soddisfare le esigenze di interesse generale;

 un titolo valido a sorreggere l'affermazione del diritto di uso pubblico, cioè un atto pubblico o privato (provvedimento amministrativo, convenzione fra proprietario ed amministrazione, testamento), un'usucapione ventennale, la protrazione dell'uso da tempo immemorabile.Infrastrutture pubbliche.

La decisione del Tar non sarebbe cambiata neppure se sull'area privata di parcheggio fossero state collocate (come spesso accade) infrastrutture pubbliche.I

Illuminazione pubblica
“La circostanza per cui un'area privata contigua a una strada pubblica fruisca del servizio di illuminazione destinato a tale strada” – si legge nella sentenza – “evidentemente non può costituire indice sintomatico del preteso uso pubblico. Ciò è tanto più vero nel caso in esame in cui, come pure documenta la produzione fotografica della controinteressata (…), gli impianti di illuminazione sono posti sul marciapiede di proprietà pubblica e non già all'interno dell'area condominiale”.

Fogna
Stesso discorso per il servizio fognario: “Anche a voler ignorare che le condotte fognarie si diramano sino ai fabbricati ad esse allacciati (attraversando necessariamente il sottosuolo, pubblico o privato che sia), si osserva che il tombino riprodotto nella documentazione fotografica allegata da controparte (…) è posto sul marciapiede esterno all'area de qua. Anche in tal caso, si tratta dunque di documentazione inconferente sia in assoluto sia con riguardo alla specifica fattispecie in esame”.