Per le spese ordinarie le bollette condominiali non sono atto costitutivo, per quelle straordinarie sì

L'obbligo di contribuire alle spese di manutenzione o di esercizio di parti e servizi comuni deriva dalla concreta attuazione dell'attività di manutenzione e gestione avendo la relativa delibera di approvazione e ripartizione del dovuto un semplice valore dichiarativo. Circa, invece, gli esborsi per lavori di manutenzione straordinaria o che comportino innovazioni, la decisione assembleare che determini quantità, qualità e costi dell'intervento ha valore costitutivo dell'obbligo di partecipare all'impegno economico. Lo sottolinea il Tribunale di Salerno con sentenza 2371 del 2 ottobre 2020.

La vicenda
Accende lo scontro, il rigetto del giudice di pace dell'opposizione ad ingiunzione formulata da un proprietario cui erano stati chiesti circa 2.700 euro per oneri condominiali ordinari e straordinari. L'obbligo esisteva, marca, già con gli atti di gestione a nulla rilevando che mancasse una delibera di approvazione delle spese e del loro piano di riparto. Delibera che, annota, ha solo la funzione di rendere liquido il debito di ciascun partecipante e di determinarne le quote di spettanza. L'uomo, però, propone appello: la sentenza impugnata ingiustamente aveva confermato un decreto ingiuntivo supportato unicamente da bollette condominiali e tabelle millesimali mancando una delibera di approvazione di un preventivo, di un consuntivo o di uno stato di riparto. Soluzione corretta, invece, per l'ente condominiale visto il principio per cui l'ingiunzione per i contributi condominiali può essere chiesta anche su prospetti mensili non contestati.

La pronuncia
Il Tribunale di Salerno accoglie parzialmente l'impugnazione: i documenti agli atti erano inutilizzabili perché tardivamente allegati. Sul punto, come confortato anche dalla Cassazione 12476/2004 e dal Codice di rito, è importante osservare come dinanzi al giudice di pace le parti sono chiamate a precisare i fatti posti a base delle domande, difese ed eccezioni, a produrre documenti e chiedere mezzi di prova nella prima udienza. Dopo tale momento, è precluso provvedervi salvo che si rinvii al tal fine. Ove non accada, quindi, non si potrà tener conto di quanto prodotto tardivamente.

Il valore di prova delle bollette
Ciò chiarito, il Tribunale si sofferma sul valore probante delle bollette ordinarie e straordinarie. Per le ordinarie (manutenzione ordinaria di parti comuni, amministrazione, assicurazione, servizi) aveva ben statuito il primo giudice affermando che l'obbligo di contribuire dipende dalla concreta attività di manutenzione e gestione e non dalla previa approvazione e ripartizione della spesa. Esso, in effetti, sorge con la gestione e non con l'ok alla gestione. Per quelle straordinarie, invece, l'obbligo discende dalla contitolarità del diritto sulle parti comune e scatta al momento in cui sia necessario provvederne alla conservazione e si eseguano i lavori.

Diversi, anche i concetti di obbligazioni e di debito: alla contitolarità del diritto reale si collega l'obbligo di concorrere alle spese di conservazione (dovere cui ciascuno è tenuto per tutelare l'integrità delle parti comuni) mentre il debito, dovere attuale di adempiere, viene determinato nella scadenza e misura dalla deliberazione che però non influisce né sul fatto costitutivo né sulla proporzione. In sintesi, la delibera di approvazione delle spese serve a rendere liquido il debito mentre la successiva ripartizione è tesa a determinare le quote. Era corretto, allora, almeno per le bollette ordinarie, il rigetto dell'opposizione.

Per quelle straordinarie, però, non bastava l'esecuzione della spesa laddove quando i lavori siano di manutenzione straordinaria o consistano in innovazioni, la delibera che ne determini quantità, qualità e costi d'intervento ha valore costitutivo dell'obbligo di contribuzione e non avrà rilievo per l'insorgenza del debito la delibera programmatica e preparatoria (Cassazione 25839/2019). Ecco che, inutilizzabili i carteggi di approvazione dei lavori, l'allegazione delle sole bollette non era prova idonea. Di qui, l'accoglimento dell'appello limitatamente al credito per oneri straordinari ed il rigetto per la parte inerente gli oneri ordinari.