Condominio

La controversa esistenza del vincolo di solidarietà tra comproprietari

Nel caso in esame al condomino contitolare del diritto di proprietà è stato chiesto di pagare pro quota

di Fabrizio Plagenza

Con la sentenza 18765/2020 pubblicata il 30 dicembre 2020, il Tribunale di Roma è tornato su un argomento di estremo interesse in ambito condominiale : il principio di solidarietà nelle obbligazioni. Secondo quanto disposto dal Codice civile, con l'articolo 1292, nel caso in cui più debitori siano obbligati tutti per la medesima prestazione, ciascuno può essere costretto all'adempimento per la totalità; in questo caso, l'avvenuto adempimento da parte di uno libera gli altri. Questo principio è pacificamente applicabile alle obbligazioni per loro natura indivisibili.

L’applicazione della norma in condominio
Ma la questione è : anche per le obbligazioni condominiali vige il principio di solidarietà? In caso di morosità relativa ad un immobile di proprietà di più soggetti? E in quest'ultimo caso, laddove i comproprietari siano titolari di quote differenti tra loro, come ripartire la morosità? Sono queste le domande poste alla base, da tempo, della giurisprudenza. Occorre rammentare che in passato, la Cassazione, sezione II civile, con la sentenza 9 gennaio 2017, numero 199, si è espressa ritenendo che in relazione alla «natura dell'obbligazione relativa alle spese condominiali facente carico ai proprietari pro indiviso di un appartamento, occorre tenere presente che l'obbligazione delle spese condominiali viene determinata con riferimento al valore della singola unità immobiliare dell'edificio in condominio» e che tale impostazione «è coerente con la stessa destinazione delle cose comuni, serventi a porzioni reali dell'immobile, e non già a quote ideali».

La vicenda
Il caso trattato dal Tribunale di Roma con la sentenza in commento, aveva ad oggetto un'opposizione a decreto ingiuntivo ottenuto dal condominio. La causa veniva promossa da un condomino, comproprietario di una quota pari a ¾ della proprietà di un immobile sito in condominio, il quale lamentava il fatto che il condominio avesse richiesto ed ottenuto un decreto ingiuntivo, emesso in forma provvisoriamente esecutiva, non solo per la quota di sua competenza ma per la somma complessivamente dovuta, comprensiva, quindi, anche della quota pari ad ¼ dell'altro comproprietario. E ciò, nonostante il condominio fosse a conoscenza della comproprietà con le quote indicate.

Secondo la tesi di parte opponente, doveva trovare applicazione il principio di parziarietà delle obbligazioni, statuito dalle sezioni Unite con la sentenza 9148 dell'8 aprile 2008, sulla natura delle obbligazioni contratte da un condominio con un appaltatore prima dell'entrata in vigore del meccanismo di garanzia di cui all'articolo 63 disposizioni attuative Codice civile comma 2, introdotto dalla legge 11 dicembre 2012, numero 220.

La pronuncia ed il richiamo alla solidarietà
La sentenza in commento, a dire il vero, non è chiara su alcuni punti delle motivazione. La questione esaminata dal Tribunale di Roma riguardava le obbligazioni dei comproprietari, in particolare relativamente alle spese condominiali inerenti alla contitolarità pro indiviso di un appartamento facente parte di un condominio. Queste ultime obbligazioni, dunque, ricadono o meno nella disciplina del condebito ad attuazione solidale ? La risposta, secondo la giurisprudenza della Cassazione, è affermativa nel senso dell'esistenza del vincolo di solidarietà.

E ciò anche laddove «le quote dell'unità immobiliare siano pervenute ai comproprietari in forza di due distinti titoli successori, giacché la diversità dei titoli di provenienza concerne il modo di acquisto del bene in comunione, ma non tocca la contitolarità del debito per le obbligazioni assunte dai comproprietari in relazione alla cosa comune né incide sul modo di attuazione dell'obbligazione nei rapporti con il condominio creditore» (Cassazione 21907/2011).

Il principio di diritto enunciato dalla Suprema corte nella sentenza citata è quello secondo cui «i comproprietari di una unità immobiliare sita in condominio sono tenuti in solido, nei confronti del condominio, al pagamento degli oneri condominiali, sia perché detto obbligo di contribuzione grava sui contitolari del piano o della porzione di piano inteso come cosa unica e i comunisti stessi rappresentano, nei confronti del condominio, un insieme, sia in virtù del principio generale dettato dall'articolo 1294 Codice civile (secondo il quale, nel caso di pluralità di debitori, la solidarietà si presume), alla cui applicabilità non è di ostacolo la circostanza che le quote dell'unità immobiliare siano pervenute ai comproprietari in forza di titoli diversi».

I dubbi
Tuttavia, con la sentenza 18765/2020, il Tribunale capitolino, nel ridurre la pretesa creditoria al condomino opponente, per la sua quota pari a ¾ ha, di fatto, rimesso in discussione il principio più volte enunciato dalla Suprema corte. Il condominio opposto, alla luce della sentenza che ha revocato il decreto ingiuntivo, dovrà munirsi, così ragionando, di un nuovo titolo nei confronti dell'altra comproprietaria, al fine di agire per il recupero del credito nella misura residua di ¼.

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