Per superare la presunzione di condominialità serve un titolo contrario che dimostri la proprietà esclusiva

Al condominio che voglia tutelare la titolarità di un bene comune non si esige che ne provi la comproprietà con lo stesso rigore richiesto per la rivendica potendosi la condominialità dedursi dall'attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo o dal collegamento da accessorio a principale con unità esclusive. Sarà, semmai, il condomino che ne affermi la proprietà esclusiva a doverlo dimostrare producendo un titolo di acquisto da cui possa risultare l'esclusione del bene dalla comunione. Lo puntualizza il Tribunale di Salerno con sentenza 2091 del 25 agosto 2020.

La vicenda
Accende lo scontro la decisione di una proprietaria di impugnare la deliberazione che dava l'ok a dei lavori sul terrazzo di copertura di proprietà di alcuni condòmini tra cui lei. Così muovendosi, contesta, l'assemblea aveva travalicato i suoi poteri vista l'adozione di disposizioni ricadenti su porzioni in proprietà esclusiva. Il condominio respinge le lamentele: q uegli interventi al lastrico solare erano necessari per risolvere le infiltrazioni subìte dagli immobili sottostanti. Tesi accolta dal Tribunale che boccia la domanda.

Frazionatasi la proprietà di un edificio per il trasferimento di unità immobiliari dall'unico originario proprietario ad altri soggetti – ricorda richiamando la pronuncia della Cassazione 9227/2017 – nasce una situazione di condominio dalla quale deriva «una presunzione legale di comunione indivisa di quelle parti del fabbricato che per ubicazione e struttura siano destinate a soddisfare esigenze generali e fondamentali, sempre che, tuttavia, non esista un titolo contrario che dimostri una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno dei condòmini la proprietà di dette parti ed escludere gli altri». In altre parole, per superare la presunzione di condominialità, serve un titolo contrario che dimostri la proprietà esclusiva in capo ad un soggetto diverso (Cassazione 2532/2017).

Non sufficiente l’accatastamento
Ma non sarà sufficiente il frazionamento o l'accatastamento della parte in questione – con relativa trascrizione – da parte del costruttore, trattandosi di atto unilaterale inidoneo a sottrarre il bene alla comunione. Varrà, invece, la compravendita in cui la previa delimitazione unilaterale dell'oggetto del trasferimento sia stata recepita nel contenuto negoziale per volontà dei contraenti.

Ancora, la Suprema corte ha sottolineato che per tutelare la proprietà di un bene comune non occorre che il condominio ne dimostri la comproprietà col rigore richiesto per la rivendica essendo sufficiente, per presumerne la natura condominiale, che abbia l'attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con unità esclusive «in rapporto con queste da accessorio a principale».

Spetterà, perciò, al condomino che ne affermi la proprietà esclusiva darne la prova (Cassazione 3310/2019) producendo un titolo d'acquisto da cui possa risultare l'esclusione del bene dalla comunione (Tribunale di Roma 21321/2018). Si motiva agilmente, quindi, la soluzione adottat a dal Tribunale di Salerno che – esclusa l'ipotesi lamentata di eccesso di potere nelle determinazioni assunte dall'assemblea del condominio – respinge a trecentosessanta gradi la pretesa della donna condannandola alla refusione delle spese processuali.