Morosità condominiale e assegnazione della casa familiare: considerazioni

L'ex moglie di un condomino, cui era stata assegnata la casa familiare, si oppone all'ingiunzione di pagamento degli oneri condominiali eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva. In particolare, sostiene non potersi configurare una responsabilità solidale con l'ex coniuge, dal che il decreto avrebbe dovuto essere emesso solo nei confronti di quest'ultimo, esclusivo proprietario dell'immobile e unico condomino.

Il condominio ribatte che le spese debbono gravare pure sull'assegnataria «quale titolare del diritto di abitazione», tanto più in considerazione del fatto che la delibera di approvazione del bilancio e riparto non era mai stata impugnata.

I dubbi sulla sentenza
L'opposizione è accolta, ancorché sulla scorta di un ragionamento che lascia perplesso lo scrivente (Tribunale di Roma, sentenza 56/2021). E' certamente vero non potersi rimproverare all'opponente di avere omesso l'impugnativa della delibera, poiché ella non aveva «titolo ad essere convocata per l'assemblea del 17 aprile 2018, con ciò restando privo di rilievo il motivo opposto dal condominio in merito alla mancata impugnativa della delibera da parte della ______ essendo a tal fine sufficiente ribadire che solo un condomino può impugnare la delibera adottata dal proprio condominio».

Al contempo, il Tribunale capitolino si sforza di equiparare la posizione dell'assegnatario a quella del conduttore, anche facendo leva sulla natura reale dell'obbligazione condominiale, e ciò al fine di escludere la possibilità di esercitare un'azione diretta nei confronti di chiunque che non sia proprietario dell'immobile: «in materia condominiale non trova applicazione il principio dell'apparenza del diritto…ne consegue che è tenuto a pagare gli oneri condominiali esclusivamente il proprietario dell'unità immobiliare e non il conduttore, a nulla rilevando la reiterazione continuativa di comportamento propri del condomino» (Cassazione Civile, sentenza 17039/2007).

Le pronunce di legittimità di senso contrario
Così facendo, tuttavia, il giudice non tiene conto dell'orientamento della Suprema corte secondo cui l'assegnatario è legittimato a sottrarsi alla contribuzione condominiale soltanto nell'ipotesi in cui il giudice, in sede di separazione coniugale, stabilisca la totale gratuità dell'assegnazione, ponendo dunque tutte le spese a carico dell'altro coniuge (Cassazione 18476/2005).

Al contrario, in mancanza di una statuizione espressa e inequivoca, ossia nell'ipotesi in cui il decidente si limiti a dichiarare l'assegnazione, la gratuità deve essere riferita soltanto all'uso dell'immobile, «ma non si estende alle spese correlate a detto uso (ivi comprese quelle del genere delle spese condominiali, che riguardano la manutenzione delle cose comuni poste a servizio anche dell'abitazione familiare), onde simili spese – in mancanza di un provvedimento espresso che ne accolli l'onere al coniuge proprietario – sono a carico del coniuge assegnatario» (Corte d'appello di Bari, sentenza 82/2020)

Perchè l’assegnataria è invece tenuta al pagamento
Di conseguenza, dal momento che nella vicenda in esame l'immobile sembrerebbe essere stato semplicemente assegnato all'ex moglie, senza ulteriori precisazioni in punto di spese, è ragionevole concludere che l'opponente sia in realtà tenuta al versamento degli oneri oggetto dell'ingiunzione, o quantomeno di quelli inerenti l'ordinaria manutenzione ai sensi dell'articolo 1004 del Codice civile.

La solidarietà dell'articolo 67
Infine, è opportuno chiarire che l'espressione “diritto di abitazione” viene utilizzata dal giudice capitolino in senso atecnico, senza alcun riferimento al diritto reale di cui agli articoli 1022 e seguenti del Codice civile.La giurisprudenza è oramai consolidata nel ritenere che l'assegnazione della casa familiare dia vita a un diritto personale di godimento atipico, posto che l'ordinamento non prevede la costituzione di diritti reali in via giudiziale: «È, infatti, da ricordare (da ultimo Cassazione 7395/2019) che il provvedimento di assegnazione della casa coniugale emesso in sede di separazione dei coniugi conferisce un diritto personale di godimento e non un diritto reale sicché in capo all'assegnatario non è ravvisabile la titolarità di un diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento».

Tale questione ha ricadute pratiche decisive se solo si considera che, nell'opposta ipotesi in cui l'assegnazione sia equiparata al diritto reale di abitazione, l'assimilazione di quest'ultimo all'usufrutto (Tribunale di Milano, sentenza 843/2018) comporterebbe l'applicazione dell'ultimo comma dell'articolo 67 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, con conseguente responsabilità solidale del proprietario e dell'assegnatario, a prescindere che si tratti di obbligazioni di ordinaria o straordinaria manutenzione.